Кассация подтвердила ничтожность договора аренды участка под частью здания

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.10.2026 по делу № А32-20776/2025

Фабула:

В 2003 году администрация предоставила в долгосрочную аренду земельный участок площадью 363 кв. м. При этом участок был сформирован только под частью административного здания. Позже права аренды перешли к нескольким предпринимателям. Другие собственники помещений в этом же здании не смогли оформить землю под всем зданием из-за наложения границ. Администрация обратилась в суд с требованием расторгнуть старый договор аренды.

Позиция судов:
Суд первой инстанции в иске отказал, указав на отсутствие нарушений условий договора со стороны арендаторов.

Апелляционный суд решение отменил и признал договор аренды ничтожной сделкой. Суд указал, что сделка нарушает права других собственников помещений и публичного собственника, а само требование квалифицировал как негаторное.

Суд округа оставил постановление апелляции без изменения, указав следующее:

Формирование участка под частью здания нарушает исключительное право всех собственников помещений на приобретение земли под всем объектом (ст. 39.20 ЗК РФ). Такой договор ничтожен в силу закона.

Заявленное требование является негаторным (об устранении препятствий в пользовании). На такие иски исковая давность не распространяется.

Подписание договора должностным лицом администрации не отменяет факта нарушения закона и прав третьих лиц.

Решение суда общей юрисдикции по иному спору не имеет преюдиции в части правовой оценки договора аренды.

Итог: Если земельный участок сформирован только под частью здания, договор аренды с одним из собственников помещений ничтожен. Это нарушает права остальных владельцев помещений на оформление земли под всем объектом. Требование об устранении таких препятствий не ограничено сроками исковой давности.

Ссылка на постановление

Опубликовано: 28.10.2026 10:43 Обновлено: 28.10.2026 10:43