Кассация не признала сальдирование несогласованного ремонта в счет арендной платы

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.10.2026 по делу № А20-201/2025

Фабула:
Арендодатель в лице конкурсного управляющего потребовал взыскать с арендатора многомиллионный долг по арендной плате. Арендатор возразил, заявив, что зачел в счет аренды затраты на ремонт помещений (сальдирование). Управляющий с этим не согласился, так как в бухгалтерском учете зачет не отражен, а дебиторская задолженность включена в конкурсную массу.

Позиция судов
Суд первой инстанции взыскал долг, указав, что договоры аренды не предусматривают зачет, а улучшения не были согласованы.

Апелляция решение отменила и приняла сальдирование, сославшись на экспертизу (подтвердившую стоимость ремонта) и подписанные сторонами акты сальдирования, допустимые в банкротстве.

Суд округа отменил постановление апелляции и оставил в силе решение первой инстанции, указав следующее:

В договорах аренды зачет не предусмотрен, а договоры за период ремонта в материалы дела не представлены.

Ответчик не понес фактических денежных расходов на ремонт. Доказательств оплаты подрядных работ не представлено.

По статье 623 ГК РФ неотделимые улучшения требуют предварительного согласования объема и стоимости с арендодателем. Проведение ремонта без такого согласования является предпринимательским риском самого арендатора.

Суд кассационной инстанции не принял отказ конкурсного управляющего от кассационной жалобы, поскольку это нарушает права кредиторов на пополнение конкурсной массы.

Итог: Сальдирование затрат на ремонт в счет арендной платы невозможно, если это не предусмотрено договором аренды, а улучшения не были предварительно согласованы с собственником. Проведение несогласованных работ является риском арендатора и не освобождает его от обязанности вносить арендные платежи.

Ссылка на постановление

Опубликовано: 23.10.2026 11:42 Обновлено: 23.10.2026 11:42