Кассация подтвердила правомерность сноса коммерческого здания, возведенного на участке для ИЖС под видом жилого дома

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.05.2026 по делу № А32-59065/2022

Фабула дела:
Предприниматель на земельном участке с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» возвел трехэтажное нежилое здание (торгово-офисное) площадью застройки 363 кв. м. Уведомление о планируемом строительстве ИЖС было подано, однако построен коммерческий объект. Разрешение на строительство нежилого здания не получено. Администрация обратилась с иском о сносе самовольной постройки.

Позиции судов первой и апелляционной инстанций:
Суд первой инстанции отказал в сносе, посчитав, что предприниматель устранил нарушения пожарной безопасности, а отсутствие разрешения как единственный признак не влечет снос. Апелляционный суд отменил решение и удовлетворил иск о сносе, указав на несоответствие вида разрешенного использования и злоупотребление правом.

Суд округа оставил постановление апелляции без изменения, указав следующее:

Здание возведено с нарушением вида разрешенного использования земельного участка (ИЖС вместо коммерческой недвижимости). Участок расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами, где размещение магазинов и офисов – это лишь условно разрешенные виды, требующие особого порядка.

Предприниматель злоупотребил правом: под видом строительства жилого дома (упрощенная процедура уведомления) фактически возвел торгово-офисное здание без получения разрешения на строительство (ст. 51 ГрК РФ). Добросовестный застройщик должен соблюдать установленные ограничения.

Экспертизой подтверждены неустранимые нарушения градостроительных требований (минимальные отступы от границ участка – устранимы только путем демонтажа несущих конструкций) и противопожарных норм (отсутствие второго эвакуационного выхода). На момент рассмотрения дела нарушения не были устранены в полном объеме.

Само по себе отсутствие разрешения на строительство в совокупности с несоответствием виду разрешенного использования и неустранимыми нарушениями является достаточным основанием для сноса (ст. 222 ГК РФ, п. 2 постановления Пленума ВС РФ № 44).

Итог: постановление апелляционного суда оставлено без изменения, кассационная жалоба предпринимателя – без удовлетворения. Суд обязал предпринимателя снести самовольную постройку в месячный срок, предоставив администрации право совершить снос за свой счет с отнесением расходов на ответчика, а также взыскал судебную неустойку в размере 30 000 рублей за каждый день неисполнения.

Ссылка на постановление

Опубликовано: 19.05.2026 17:29 Обновлено: 19.05.2026 17:29