ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции. Дело № А53-17964/2005-С4-32

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

г. Краснодар Дело № А53-17964/2005-С4-32 24 августа 2006 г.

Вх. Ф08-4004/06

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего *** , судей *** , при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью «Фирма "Профессионал"» - Кругловой Т.Е. (директор), в отсутствие истца - Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, третьего лица - муниципального учреждения с функциями заказчика в сфере жилищно-коммунального хозяйства Кировского района г. Ростова-на-Дону, надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Фирма "Профессионал"» на решение от 20.10.05 (судья ***) и постановление апелляционной инстанции от 26.01.06 (судьи ***) Арбитражного суда Ростовской области по делу № А53-17964/2005-С4-32, установил следующее.

Департамент имущественно-земельных отношений (далее - департамент) обратился с иском к ООО «Модный салон Германа Круглова» (правопредшественник ООО «Фирма "Профессионал"»; далее - общество) о взыскании на расчетный счет Управления Федерального казначейства по Ростовской области 31 875 рублей 46 копеек, из которых 27 625 рублей 46 копеек - задолженность по арендной плате и 4 250 рублей - пени, и выселении ответчика из нежилого помещения площадью 95,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 105/42, кв. 3, 4, 5 - 6, 7, 8, 14, 13, 15 (п) (литера А). Требования обоснованы тем, что общество в нарушение правил статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и подпункта 2.3.19 договора аренды от 26.02.04 № 8434-4 не вернуло арендодателю объекты аренды после истечения срока действия договора. Ответчик не уведомил департамент и балансодержателя о намерении пролонгировать спорное соглашение за 3 месяца до окончания срока действия договора, поэтому договор считается прекращенным.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное учреждение с функциями заказчика в сфере жилищно-коммунального хозяйства Кировского района г. Ростова-на-Дону (далее - балансодержатель).

В судебном заседании 13.10.05 суд отказал в удовлетворении ходатайства общества о принятии встреченного иска о признании договора аренды от 26.02.04 № 8434-4 недействительным по причине несоблюдения ответчиком требований статей 125, 126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением от 20.10.05 исковые требования удовлетворены. Суд исходил из того, что ввиду истечения срока действия договора и неуведомления арендатором арендодателя и балансодержателя о намерении продлить договор у ответчика отсутствуют правовые основания пользования спорным имуществом. В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2.2.1 договора департамент вправе требовать от ответчика внесения арендной платы за просрочку возврата объекта аренды. Начисление неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств предусмотрено договором аренды. Сумма пени рассчитана с 15.02.05 по 10.05.05.

Постановлением апелляционной инстанции от 26.01.06 решение от 20.10.05 изменено: размер взыскиваемой пени уменьшен до 200 рублей. Апелляционная инстанция не согласилась с выводом суда первой инстанции о прекращении договора 15.02.05. Департамент не возражал против выполнения ответчиком капитального ремонта нежилых помещений, обязанность проведения которого возложена на общество договором. Срок выполнения работ определен истцом до 01.05.05. Поэтому срок действия спорного соглашения продлен сторонами до 01.05.05. Штрафные санкции за невозвращение объекта аренды подлежат исчислению с 07.05.06. Выводы суда первой инстанции об отсутствии у общества правовых оснований пользования нежилыми помещениями и о размере взысканного основного долга признаны правомерными и обоснованными.

В кассационной жалобе общество просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции и обязать департамент возобновить договор аренды. По мнению заявителя, суд не учел, что ответчик надлежаще исполнял свои договорные обязательства и за 3 месяца до окончания срока действия договора направил в адрес департамента уведомление о намерении продлить срок действия договора, поэтому в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. Кроме того, заявитель указал, что арендуемое помещение (подвал) расположено в двухэтажном двухквартирном здании, первый этаж (кв. 8) которого принадлежит на праве собственности ООО «Модный салон Германа Круглова» (с 01.04.05 реорганизован в форме присоединения к ООО «Фирма "Профессионал"»), а второй - генеральному директору названной фирмы Кругловой Т.Е. (кв. 5). Спорное помещение является местом общего пользования, поскольку в нем находятся коммуникационные узлы по водоснабжению, отоплению, канализации и телефонизации, обслуживающие принадлежащие собственникам жилые помещения.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель общества подержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела, выслушав представителя общества, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение.

Как установлено судебными инстанциями и видно из материалов дела, департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 26.02.04 № 8434-4, по условиям которого арендатор получил в пользование муниципальное нежилое помещение площадью 95,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 105/42, кв. 3, 4, 5 - 6, 7, 8, 14, 13, 15 (литера А) (л. д. 6 - 8). Срок действия договора определен сторонами до 15.02.05. Помещение передано ответчику по акту приема-передачи от 26.02.04 (л. д. 9).

В подпункте 2.3.19 договора стороны указали, что арендатор обязан вернуть балансодержателю спорное помещение по акту сдачи-приемки в течение 5 дней с даты окончания срока действия договора. В случае несвоевременной передачи имущества общество уплачивает пеню в размере 0,5 МРОТ за каждый день просрочки (пункт 5.4).

Согласно подпункту 2.3.20 в срок не менее 3-х месяцев до окончания срока действия договора арендатор обязан письменно уведомить арендодателя и балансодержателя о намерении пролонгировать договор и переоформить его на новый срок. При невыполнении данного условия договор считается прекращенным, а общество подлежит выселению.

По окончании срока действия договора общество не освободило помещения, продолжая пользоваться ими без внесения арендной платы. Данные обстоятельства послужили причиной возникновения спора и обращения департамента с иском.

На основании пункта 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов нижестоящих инстанций в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено Кодексом.

Сделав вывод, что спорные подвальные помещения являются объектом муниципальной собственности г. Ростова-на-Дону, и ответчиком не соблюден порядок пролонгации договора аренды, нарушены обязательства по внесению арендной платы, судебные инстанции удовлетворили заявленные требования.

Однако заявитель жалобы со ссылкой на правоудостоверяющие документы утверждает, что арендуемое помещение (подвал) является местом общего пользования и расположено в двухэтажном двухквартирном здании, первый этаж которого принадлежит на праве собственности ООО «Фирма "Профессионал"», а второй - генеральном директору названной фирмы Кругловой Т.Е.

Отклоняя данные доводы, суд сослался на то, что на момент приобретения квартир спорное имущество уже находилось в собственности муниципального образования г. Ростов-на-Дону, о чем имеется запись за № 127 в реестре муниципальной собственности, утвержденном решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 20.04.2000 № 267, тогда как право собственности ответчика и Ивановой Т.Е. (в настоящее время - Круглова Т.Е.) зарегистрировано только в 2003 году. Общество не представила доказательств возникновения права собственности на спорное имущество у него в соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем суды не учли следующее.

Статья 289 Гражданского кодекса Российской Федерации наделяет собственника квартиры (квартир) в многоквартирном доме правом на долю в праве собственности на общее имущество дома в силу закона. Согласно статье 290 Кодекса собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Из приведенных норм в их связи со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что вместе с приобретением права собственности на квартиры в многоквартирном доме собственник этого имущества приобретает право общей собственности на помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.

В соответствии с пунктом 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров о праве собственности в отношении объектов, не включенных или необоснованно включенных в реестры государственной или муниципальной собственности, арбитражный суд при определении их принадлежности соответствующим субъектам на праве собственности руководствуется приложениями № 1, 2 и 3 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.91 № 3020-1.

При решении вопроса об обладателе права собственности на спорное подвальное помещение суду следует установить, кому принадлежало право собственности на квартиры до их приобретения Ивановой Т.Е. и ООО «Модный салон Германа Круглова» и имелось ли у прежних собственников квартир право общей долевой собственности на спорный подвал в силу закона.

Выяснение данных обстоятельств необходимо для решения вопроса о действительности договора аренды от 26.02.04 № 8434-4, поскольку на основании статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Если субъектом права собственности арендованного имущества является муниципальное образование, суду при исследовании обстоятельств пролонгации договора аренды необходимо учесть и надлежаще оценить следующие доводы заявителя. Общество обращалось в декабре 2004 года, за 3 месяца до окончания срока договора, в отдел оформления договоров Департамента имущественных отношено-земельных отношений г. Ростова-на-Дону о пролонгации арендных отношений и получило ответ о том, что поскольку ООО «Модный салон Германа Круглова» является добросовестным арендатором, то договор можно будет переоформить в январе 2005 года без подачи письменного заявления. Арендная плата внесена ответчиком по 01.03.05. 14 февраля 2005 г. общество оплатило счета за переоформление договора № 455 на 807 рублей и № 94 на 344 рубля 85 копеек. Кроме того, необходимо учесть, что, не смотря на окончание срока действия договора 15 февраля 2005 года, департамент разрешил обществу до 01.05.05 проводить в спорных помещениях капитальный ремонт, обещая разрешить вопрос о переоформлении ремонта после завершения соответствующих работ.

Исходя из установленных обстоятельств и доводов сторон суду при новом рассмотрении дела следует оценить действия департамента по отказу в пролонгации договора аренды и обращения с иском с точки зрения злоупотребления правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В связи с тем, что суд не выяснил обстоятельства, имеющие существенное значения для дела, судебные акты в силу положений статей 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 20.10.05 и постановление апелляционной инстанции от 26.01.06 Арбитражного суда Ростовской области по делу № А53-17964/2005-С4-32 отменить и дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий ***

Судьи ***

вместе с приобретением права собственности на квартиры в многоквартирном доме собственник этого имущества приобретает право общей собственности на помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.