ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции. Дело № А61-49/2006-13

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

г. Краснодар Дело № А61-49/2006-13 12 сентября 2006 г.

Вх. Ф08-4183/06

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего *** , судей *** , в отсутствие истца - Центрального банка Российской Федерации в лице Национального банка Республики Северная Осетия-Алания, ответчика - индивидуального предпринимателя Джигкаева Георгия Антоновича, третьих лиц: Министерства имущества Республики Северная Осетия-Алания и Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Северная Осетия-Алания, Территориального управления Росимущества по Республике Северная Осетия-Алания, извещенных о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Джигкаева Георгия Антоновича на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 30.06.06 по делу № А61-49/2006-13 (судьи ***), установил следующее.

Центральный банк Российской Федерации в лице Национального банка Республики Северная Осетия-Алания (далее - банк) обратился с иском к индивидуальному предпринимателю Джигкаеву Г.А. (далее - предприниматель) о выселении из нежилых помещений № 1, 4, 5 - 8, 8А (литера А11) и № 7, 10, 11а (литера А-А1) площадью 228 кв. м, расположенных по адресу: г. Владикавказ, просп. Мира/ул.Куйбышева, 24/2 (уточненные требования).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущества Республики Северная Осетия-Алания (далее - министерство), Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Северная Осетия-Алания и Территориальное управление Росимущества по Республике Северная Осетия-Алания.

До принятия решения предприниматель заявил встречный иск об обязании осуществить государственную регистрацию договора аренды от 15.11.04 № 90р/04 (уточненные требования).

Решением от 20.04.06 (судья ***) в первоначальном иске отказано, встречный иск удовлетворен. Суд исходил из того, что договор аренды исполнялся сторонами и не зарегистрирован по вине арендодателя; предприниматель неоднократно пытался зарегистрировать договор в установленном порядке, но получал отказ от уполномоченных органов в связи с непредставлением собственниками помещений (министерством и банком) необходимой документации. Предъявление иска банком о выселении в связи с несоблюдением требований о государственной регистрации суд оценил как злоупотреблением правом.

Постановлением апелляционной инстанции от 30.06.06 решение от 20.04.06 отменено. Суд постановил изъять у ответчика и передать истцу спорные нежилые помещения и отказал в удовлетворении встречного иска. Судебный акт мотивирован тем, что решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 13.12.05 по делу № А61-1847/2005-5, имеющим преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела, договор аренды признан незаключенным и указано на отсутствие у предпринимателя препятствий для осуществления государственной регистрации соглашения. Нежилые помещения переданы банку без обременения арендными отношениями. Истец не уклонялся от государственной регистрации договора. Ответчик занимает помещения без законных оснований.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить постановление апелляционной инстанции и оставить в силе решение. Заявитель ссылается на то, что между министерством и предпринимателем возникли фактические арендные отношения, однако министерство уклонялось от регистрации договора аренды, а с июля 2005 года перестало принимать арендную плату. Банк не представил в суд доказательства принятия им необходимых мер для регистрации договора. По мнению предпринимателя, решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 13.12.05 по делу № А61-1847/2005-5 не имеет отношения к настоящему спору, поскольку предмет и основания иска по указанному делу иные.

В отзывах на жалобу министерство и банк просят постановление апелляционной инстанции оставить без изменения.

Предприниматель заявил ходатайство об отложении рассмотрения жалобы, сославшись на невозможность участия в судебном заседании. Ходатайство не подлежит удовлетворению, поскольку не содержит обоснования причин невозможности явки в судебное заседание предпринимателя, заявитель имеет возможность направить в судебное заседание представителя, а суд вправе рассмотреть кассационную жалобу по имеющимся в деле материалам.

Изучив материалы дела, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как установлено судебными инстанциями, министерство (арендодатель) и предприниматель (арендатор) подписали договор аренды от 15.11.04 № 90р/04, по условиям которого арендатор получает в пользование нежилые помещения 1-го этажа - литера А11, помещения № 1, 4, 5 - 8, 8А; литера А, помещение № 7 - общей площадью 211,83 кв. м, а также подвал - литера А, помещения № 1, 1а, 1б, 2, 3 общей площадью 155,1 кв. м, расположенные по адресу: г. Владикавказ, пр. Мира/ул. Куйбышева, 24/2. Срок действия договора определен сторонами с 01.11.04 по 01.11.09. Помещение передано ответчику по акту приема-передачи от 15.11.04.

На основании постановления Правительства Республики Северная Осетия-Алания от 31.05.99 № 147 «О некоторых вопросах имущественного характера и исполнения обязательств Правительством Республики Северная Осетия-Алания» и распоряжений министерства от 23.03.04 № 58, 14.06.05 № 196 административное двухэтажное здание вместе со спорными помещениями, расположенное по адресу: г. Владикавказ, пр. Мира, 24, передано банку по акту приема-передачи от 15.06.05.

Полагая, что у предпринимателя отсутствуют правовые основания для нахождения в спорных нежилых помещениях, банк обратился с иском в арбитражный суд об истребовании имущества из чужого незаконного владения путем выселения.

Ссылаясь на уклонение арендодателя от государственной регистрации договора аренды, предприниматель заявил встречный иск об обязании банка осуществить государственную регистрацию спорного соглашения.

Удовлетворяя встречные требования и отказывая в первоначальном иске, суд первой инстанции исходил из того, что на основании пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации к банку как к новому владельцу спорных помещений перешло обременение принадлежащего ему недвижимого имущества правами арендатора.

Суд апелляционной инстанции правомерно признал указанные выводы суда первой инстанции необоснованными.

При рассмотрении дела суды установили, что министерство и предприниматель регистрацию договора не произвели.

Министерство передало здание, в котором находятся спорные помещения, банку.

Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации). В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Пунктом 2 статьи 651 Кодекса предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Суд апелляционной инстанции правильно исходил из того, что к банку права и обязанности по исполнению незаключенного договора аренды от 15.11.04 № 90р/04 в порядке, предусмотренном статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, перейти не могли, а министерство с момента передачи здания банку перестало быть стороной по договору аренды. При перемене собственника (владельца) здания отсутствуют основания для регистрации договора аренды в судебном порядке по иску арендатора, независимо от того, по чьей вине ранее не был зарегистрирован договор аренды.

Суд апелляционной инстанции правомерно отменил решение в части регистрации договора аренды спорных помещений и отказал предпринимателю в удовлетворении встречного иска.

Здание, в котором расположены занимаемые предпринимателем помещения, передано банку в установленном законом порядке. Ответчик занимает помещения без предусмотренных договором или законом оснований, поэтому удовлетворение первоначального иска об освобождении предпринимателем помещений на основании статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации следует признать обоснованным.

Основания для отмены постановления апелляционной инстанции по доводам кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 30.06.06 по делу № А61-49/2006-13 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий ***

Судьи ***

права и обязанности по исполнению незаключенного договора аренды в порядке, предусмотренном статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, к новому владельцу имущества не перешли, поэтому отсутствуют основания для регистрации договора аренды в судебном порядке по иску арендатора, независимо от того, по чьей вине ранее не был зарегистрирован договор