ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции. Дело № А01-1146/06-5

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

г. Краснодар Дело № А01-1146/06-5 5 декабря 2006 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего *** , судей *** , при участии в судебном заседании от истца - Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования «Город Майкоп» - Меличко Н.В. (доверенность от 23.03.06), от ответчика - открытого акционерного общества «Майкоппромсязь» - Рябова М.Е. (доверенность от 06.07.06), рассмотрев кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования «Город Майкоп» на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 29.08.06 по делу № А01-1146/06-5 (судья ***), установил следующее.

Комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования «Город Майкоп» (далее - комитет) обратился в арбитражный суд с иском к ОАО «Майкоппромсвязь» (далее - общество) о взыскании 2 651 024 рубля 20 копеек неуплаченной арендной платы по договорам аренды земельных участков от 12.08.98

№ 00661, 31.12.99 № 001364 и 04.07.2000 № 001541 (т. 1, л. д. 3).

Решением от 29.08.06 в удовлетворении иска отказано. Суд признал договоры аренды земельных участков незаключенными, поскольку они не зарегистрированы в установленном законом порядке. Кроме того, суд сослался на отсутствие доказательств правопреемства между администрацией г. Майкопа и администрацией муниципального образования «Город Майкоп» (т. 1, л. д. 75).

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

В кассационной жалобе комитет просит отменить решение суда, дело направить на новое рассмотрение. Истец считает необоснованным вывод суда о незаключенности договоров аренды от 12.08.98 № 00661 и 31.12.99 № 001364, поскольку они подписаны сторонами до начала деятельности учреждения юстиции на территории Республики Адыгея и зарегистрированы в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству

г. Майкопа. Кроме того, заявитель ссылается на неполноту исследования судом обстоятельств, связанных с прекращением деятельности администрации г. Майкопа и отсутствием у комитета прав на предъявление требований о взыскании арендной платы.

В судебном заседании представитель комитета поддержал доводы, изложенные жалобе.

Представитель общества просил жалобу отклонить, указывая на то, что решение является законным и обоснованным.

Изучив материалы дела и выслушав представителей комитета и общества, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, между администрацией г. Майкопа (арендодатель) и обществом (арендатор) заключены договоры аренды расположенных в г. Майкопе земельных участков: от 12.08.98 № 00661 (срок аренды 10 лет), 31.12.99 № 001364 (срок аренды 25 лет) и 04.07.2000 № 001541 (л. д. 8, 15, 42).

В связи с неуплатой обществом арендной платы по указанным договорам комитет обратился в арбитражный суд.

Факт пользования земельными участками общество не отрицает.

Разрешая спор, суд неправильно применил нормы материального права и не исследовал существенные для дела обстоятельства.

Согласно статьям 131, 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии со статьей 9 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация проводится учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества. Названным законом предусмотрено создание системы учреждений юстиции до 01.01.2000. Следовательно, если учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество на дату заключения договора аренды, подлежащего государственной регистрации, не было создано, оснований для признания договора незаключенным не имеется.

Согласно приложенному к кассационной жалобе письму Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Адыгея от 19.10.06 № 02/3399 Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Республики Адыгея приступило к осуществлению деятельности с 5 января 2000 года.

Поскольку договоры аренды от 12.08.98 № 00661 (срок аренды 10 лет), 31.12.99

№ 001364 (срок аренды 25 лет) подписаны до начала деятельности учреждения юстиции, правовые основания для признания данных договоров незаключенными отсутствуют. Кроме того, стороны договора аренды не вправе ссылаться на отсутствие государственной регистрации исполняемого ими договора, так как отсутствие последней не нарушает их права и интересы.

Суд также не учел, что признание договора незаключенным не освобождает от обязанности по оплате фактического пользования земельным участком в соответствии с нормами главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в силу статьи 1 Закона Российской Федерации «О плате за землю» и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в России является платным.

Вывод суда об отсутствии у комитета правопреемства по договорам аренды от 12.08.98 № 00661, 31.12.99 № 001364 и 04.07.2000 № 001541 сделан без надлежащего исследования полномочий указанного органа и обстоятельств, связанных с прекращением деятельности администрации г. Майкопа, что не соответствует требованиям статей 71 и 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.

При таких обстоятельствах решение от 29.08.06 подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду необходимо установить: перешли ли к комитету права и обязанности по договорам от 12.08.98 № 00661, 31.12.99 № 001364 и 04.07.2000 № 001541; вправе комитет предъявлять требования о взыскании неуплаченной ответчиком арендной платы; имеется ли у общества долг по арендной плате. Суду надлежит выяснить орган, уполномоченный осуществлять пользование и распоряжение муниципальными землями г. Майкопа (статья 11 Земельного кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного и руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 29.08.06 по делу № А01-1146/06-5 отменить, передать дело на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий ***

Судьи ***

Согласно статьям 131, 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.