ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции. Дело № А01-231-2006-3

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

г. Краснодар Дело № А01-231-2006-3 27 февраля 2007 г.

Вх. Ф08-160/07

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего *** , судей *** , при участии в судебном заседании от истца - открытого акционерного общества «Адыггаз» - Никитенко Г.А. (доверенность от 08.12.06), Дауровой И.В. (доверенность от 22.01.07), от ответчиков: общества с ограниченной ответственностью «Гиагинскгазсервис» - Кутового В.В. (директор), Литовченко И.А. (доверенность от 22.02.06), общества с ограниченной ответственностью «Стройгазификация» - Кутового В.В. (директор), в отсутствие третьего лица - Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Адыгея, извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу открытого акционерного общества «Адыггаз» на решение от 12.09.06 (судья ***) и постановление апелляционной инстанции от 30.10.06 (судьи ***) Арбитражного суда Республики Адыгея по делу № А01-231-2006-3, установил следующее.

ОАО «Адыггаз» обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «Гиагинскгазсервис» и ООО «Стройгазификация» об обязании освободить занимаемое имущество, расположенное по адресу: ст. Гиагинская, ул. Почтовая, 4. В обоснование иска ОАО «Адыггаз» указало, что ООО «Гиагинскгазсервис» и ООО «Стройгазификация» пользовались нежилыми помещениями на основании договоров аренды от 01.11.04, срок действия которых истек 01.05.05. Несмотря на неоднократные письменные обращения к ответчикам, они в нарушение статьи 655 Гражданского Кодекса Российской Федерации не возвращают имущество. В дополнении к иску от 22.06.06 ОАО «Адыггаз» изменило основание иска. В связи с исключением из числа доказательств договоров аренды от 01.11.04 истец сослался на незаключенность договора аренды от 01.08.02 с ООО «Гиагинскгазсервис», поскольку он не зарегистрирован в установленном порядке и отсутствуют правовые основания для нахождения ответчиков в занимаемых помещениях (т. 1, л. д. 167).

ООО «Гиагинскгазсервис» предъявило встречный иск к ОАО «Адыггаз» о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества от 01.08.02.

Решением от 12.09.06, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 30.10.06, в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен. Судебные акты мотивированы следующим. Поскольку ОАО «Адыггаз» не принимало мер к регистрации договора аренды, то, заявляя требование об освобождении нежилых помещений, основанное на отсутствии регистрации, общество злоупотребляет правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации). Суды сделали вывод о наличии оснований для регистрации договора, так как пришли к выводу об уклонении ОАО «Адыггаз» от его регистрации. Кроме того, суды отказали в выселении ООО «Стройгазификация» со ссылкой на непредоставление в дело доказательств занятия обществом помещений.

В кассационной жалобе ОАО «Адыггаз» просит судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение. Жалоба обоснована следующим:

- договор аренды от 01.08.02 со сроком действия до 01.09.07 в установленном законом порядке не зарегистрирован, поэтому в силу статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации является незаключенным;

- ООО «Гиагинскгазсервис» не принимало меры к регистрации договора; согласно показаниям директора структурного подразделения ОАО «Адыггаз» ПЭУ «Гиагинскрайгаз» Грицкевич Е.А. ООО «Гиагинскгазсервис» с заявлениями о предоставлении документов, необходимых для регистрации, не обращались; доказательства обращения ООО «Гиагинскгазсервис» в регистрирующий орган в деле отсутствует;

- факт использования ООО «Стройгазификация» имущества ОАО «Адыггаз» подтвержден актом приема-передачи к договору аренды от 01.11.04;

- ООО «Гиагинскгазсервис» пропущен срок исковой давности по требованию о понуждении зарегистрировать договор;

- ООО «Гиагинскгазсервис», являющееся контрагентом по договору от 01.08.02, не исполняет обязанности по внесению арендной платы.

В отзыве на кассационную жалобу ООО «Гиагинскгазсервис» просит судебные акты оставить без изменения и указывает, что пользуется спорными помещениями на основании договора аренды от 01.08.02, оплачивает арендную плату, арендодатель не предъявлял ему претензий по исполнению договора и уклонялся от государственной регистрации договора.

Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Адыгея заявило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, которое в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит удовлетворению.

В судебном заседании представители истца и ответчиков поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее.

Изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты следует отменить в части.

Как видно из материалов дела ОАО «Адыггаз» является собственником зданий (административно-бытового здания, склада и бокса), расположенных по адресу: ст. Гиагинская, ул. Почтовая, 4. Это обстоятельство подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности от 29.12.05 (т. 1, л. д. 15 - 17).

1 августа 2002 года ПЭУ «Гиагинскрайгаз» (структурное подразделение ОАО «Адыггаз») и ООО «Гиагинскгазсервис» подписали договор аренды, по условиям которого ООО «Гиагинскгазсервис» приняло в аренду до 01.09.07 части офиса (площадью 30 кв. м), навеса (площадью 80 кв. м), склада (площадью 20 кв. м), расположенных по адресу: ст. Гиагинская, ул. Почтовая, 4.

Отказывая в удовлетворении требования о выселении ООО «Гиагинскгазсервис» из указанных помещений, суды пришли к правильному выводу о том, что подписанный сторонами договор исполнялся: арендодатель передал арендатору имущество, которое находится в пользование последнего, и за которое он уплачивает арендную плату, арендодатель принимал арендную плату, претензий по размеру и срокам оплаты ответчику не предъявлял. Суды установили, что у сторон отсутствуют разногласия по объекту аренды. Истец не оспаривает исполнение названного договора.

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Стороны договора аренды не согласовали условия о том, кто из них принимает на себя обязанность по регистрации сделки. В соответствии со статьей 26 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Суды установили, что ООО «Гиагинскгазсервис» в письме от 15.03.06 № 3 обратился к арендодателю с просьбой предоставить документы, необходимые для государственной регистрации договора аренды, однако арендодатель отказался от получения письма. Названное обстоятельство подтверждается письмом Гиагинского почтамта от 18.07.06 № 01.9.2-01/251 (т. 1, л. д. 186). ООО «Гиагинскгазсервис» обращалось с соответствующими заявлениями в Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Адыгея и в ГУП «Ростехинвентаризация по Республике Адыгея. ОАО «Адыггаз» не представило доказательств, свидетельствующих о том, что совершало какие-либо действия, направленные на регистрацию договора в установленном законом порядке.

ОАО «Адыггаз» зарегистрировало право собственности на спорные объекты 29.12.05. Поскольку арендодатель не совершил действий, направленных на регистрацию договора аренды, уклонился от предоставления арендатору необходимых для регистрации документов, то его требование о выселении ООО «Гиагинскгазсервис» при отсутствии доказательств ненадлежащего исполнения арендатором своих обязательств, суды обоснованно оценили как злоупотребление правом.

Конституционный суд Российской Федерации в определении от 05.07.01 № 132-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества "Ребау Аг" на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 165 и пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации» указал следующее. Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.

Пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки, и в этом случае сделка регистрируется по решению суда.

С учетом доказанности факта уклонения ОАО «Адыггаз» от регистрации договора аренды суды сделали обоснованный вывод о наличии оснований для вынесения решения о регистрации договора.

Доводы ООО «Адыггаз» о пропуске ООО «Гиагинскгазсервис» срока исковой давности по требованию о понуждении зарегистрировать договор, неисполнении обязанности по перечислению арендной платы, несостоятельны. Регистрация договора могла быть осуществлена только после 29.12.05 (даты государственной регистрации права собственности истца на здания, явившиеся объектом аренды), с просьбой представить документы, необходимые для государственной регистрации договора ООО «Гиагинскгазсервис» обратилось 15.03.06, в связи с чем срок исковой давности ООО «Гиагинскгазсервис» не пропущен. При рассмотрении спора ООО «Адыггаз» не заявляло доводов о нарушении ООО «Гиагинскгазсервис» обязанностей по перечислению арендной платы, не представило доказательств, подтверждающих его доводы.

Между тем суды неправомерно отказали истцу в удовлетворении требования о выселении ООО «Стройгазификация» из помещений ОАО «Адыггаз». В судебном заседании директор ООО «Стройгазификация» подтвердил факт пользования спорными помещениями. Поскольку у ООО «Стройгазификация» отсутствуют правовые основания для пользования нежилыми помещениями, то требование о выселении следует удовлетворить.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с ООО «Стройгазификация» надлежит взыскать в федеральный бюджет 4 тыс. рублей государственной пошлины за подачу иска, апелляционной и кассационной жалобы (2 тыс. рублей + 1 тыс. рублей + 1 тыс. рублей)

Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 12.09.06 и постановление апелляционной инстанции от 30.10.06 Арбитражного суда Республики Адыгея по делу № А01-231-2006-3 в части отказа в иске ОАО «Адыггаз» к ООО «Стройгазификация» о выселении из помещений административного здания, бокса и склада отменить.

Выселить ООО «Стройгазификация» из помещений административного здания, бокса и склада, расположенных по адресу: Республика Адыгея, ст. Гиагинская, ул. Почтовая, 4.

В остальной части решение от 12.09.06 и постановление апелляционной инстанции от 30.10.06 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с ООО «Стройгазификация» в доход федерального бюджета 4 тыс. рублей государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий ***

Судьи ***

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки, и в этом случае сделка регистрируется по решению суда.