ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
г. Краснодар Дело № А32-3038/2006-39/77 26 июля 2007 г.
Вх. Ф08-3795/07
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего *** , судей *** , при участии в судебном заседании от истца - Департамента имущественных отношений Краснодарского края - Умерова Л.А. (доверенность от 20.03.07), Терещенко А.С. (доверенность от 20.03.07), от ответчика - открытого акционерного общества «Тольяттиазот» - Усенко В.С. (доверенность от 12.09.05), Колотилова О.В. (доверенность от 12.09.05), рассмотрев кассационные жалобы Департамента имущественных отношений Краснодарского края и открытого акционерного общества «Тольяттиазот» на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Краснодарского края от 18.04.07 по делу № А32-3038/2006-39/77 (судьи ***), установил следующее.
Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) обратился в арбитражный суд с иском к ОАО «Тольяттиазот» (далее - общество) о взыскании 1 854 142 рублей 26 копеек задолженности по состоянию на 10.11.05 по арендной плате по договору аренды земельного участка от 17.12.03 № 0000000063 и 134 399 рублей 31 копейки пени за просрочку платежей.
В ходе судебного разбирательства департамент изменил размер исковых требований и просил взыскать 3 468 709 рублей 32 копейки задолженности и 378 103 рубля 51 копейку пени за просрочку платежей с 17.11.03 по 12.07.06.
Общество подало встречное исковое заявление о внесении изменений в пункт 2.1 договора по размеру ежегодной арендной платы, применении базовой ставки арендной платы - 7 рублей 24 копейки за 1 кв. м, поправочного коэффициента по категориям арендаторов и видам целевого использования земельного участка (далее - коэффициент целевого использования) 1,0 и поправочного коэффициента на период строительства 0,9.
Определением от 03.05.06 встречный иск принят к производству.
Решением от 24.07.06 (судья ***) в удовлетворении основного и встречного исков отказано. Суд пришел к выводу, что с 25.10.05 при расчете арендной платы должна применяться базовая ставка в размере 7 рублей 24 копеек, коэффициент целевого использования 1,5 (прочие виды промышленных производств), предусмотренный пунктом 1.14 приложения № 6 к постановлению главы администрации Краснодарского края от 18.05.02 № 529 «О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности» (далее - постановление № 529) и коэффициент 0,5, предусмотренный для предприятий, реализующих инвестиционные проекты на территории Краснодарского края. С учетом произведенной ответчиком оплаты задолженность за взыскиваемый период отсутствует. По встречному иску отказано в связи с отсутствием оснований для применения коэффициентов 1 и 0,9.
Постановлением апелляционной инстанции от 18.04.07 решение по основному иску отменено, иск частично удовлетворен, суд взыскал с общества в пользу департамента 314 102 рубля 03 копейки задолженности и 17 124 рубля 02 копейки пени за просрочку платежей, в остальной части иска отказал. По встречному иску решение оставлено без изменения. Суд апелляционной инстанции установил, что административно-бытовой комплекс под строительство и эксплуатацию которого предоставлен земельный участок, по целевому назначению предназначен для оказания бытовых услуг. Согласно рабочим проектам на участке планируется построить гостиницу, блок общественного питания, спортивно-оздоровительный комплекс. Суд пришел к выводу, что при расчете арендной платы следует применять коэффициент целевого использования 2 (гостиницы прочие, турбазы, кемпинги, мотели, коттеджи), предусмотренный пунктом 7.6 приложения № 6 к постановлению № 529.
В кассационной жалобе департамент просит отменить постановление апелляционной инстанции в части отказа во взыскании 1 959 284 рублей задолженности по арендной плате и 108 262 рублей пени. По мнению заявителя, при расчете арендной платы следует применять коэффициент 10, предусмотренный пунктом 12.1 приложения № 6 к постановлению № 529 (административные здания и офисы коммерческих структур и хозяйствующих субъектов). Ссылка суда апелляционной инстанции на проектно-сметную документацию и рабочие проекты на комплексное здание, предусматривающие строительство комнат для проживания гостиничного типа, баров, ресторанов, спортивных сооружений не обоснованна, поскольку по договору аренды земельный участок предоставлен для строительства и эксплуатации административно-бытового комплекса. Согласно акту проверки в административно-бытовом комплексе размещены кабинеты начальника по строительству, заместителя начальника, главного строителя, отдел кадров, зал для совещаний, кабинеты специалистов подрядных организаций.
В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить ее без удовлетворения и указывает, что коэффициент 10 не подлежит применению, поскольку не предусмотрен договором, дополнительное соглашение о его использовании при расчете арендной платы не заключалось и не регистрировалось в установленном порядке.
В кассационной жалобе общество просит отменить постановление апелляционной инстанции и оставить в силе решение. По мнению заявителя, размер арендной платы установлен договором и может изменяться только по соглашению сторон, зарегистрированному в установленном порядке, в связи с чем у суда апелляционной инстанции отсутствовали основания для взыскания арендной платы в повышенном размере. Акты Краснодарского края не имеют приоритета над положениями договора, заключенного до вступления их в законную силу. Общество включено в программы инвестиционных проектов Краснодарского края, поэтому суд неправомерно не применил коэффициент целевого использования 0,5, предусмотренный для предприятий, реализующих инвестиционные объекты на территории края, на период проектно-изыскательских работ и строительства и применил коэффициент 2.
В отзыве на кассационную жалобу департамент указал, что при изменении базовых ставок и коэффициентов, арендатор должен вносить плату за пользование землей, находящейся в собственности субъекта Российской Федерации, вне зависимости от указания в договоре на возможность одностороннего изменения ее размера. Общество не входит в число инвесторов, реализующих инвестиционные проекты, одобренные администрацией Краснодарского края, срок разрешения на строительство истек и до настоящего времени не продлен, поэтому основания для применения коэффициентов 0,5 и 0,9 отсутствуют.
Департамент заявил ходатайство о приобщении к материалам дела постановления главы администрации Краснодарского края от 03.09.03 № 858 «О порядке рассмотрения и согласования инвестиционных проектов на территории края». Суд кассационной инстанции на основании статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ходатайство удовлетворил.
В судебном заседании объявлялся перерыв с 24.07.07 до 26.07.07.
В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в кассационных жалобах и отзывах.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, считает, что постановление апелляционной инстанции в части следует изменить.
Как видно из материалов дела, постановлением главы администрации Краснодарского края от 17.11.03 № 1124 «О внесении изменений в постановление главы администрации Краснодарского края от 24.10.01 № 1013 «О предоставлении земельных участков ОАО "Тольяттиазот"» последнему представлены в аренду сроком на 49 лет земельные участки для проектирования, строительства и эксплуатации комплекса по перевалке жидкого аммиака в Темрюкском районе.
Во исполнение постановления департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 17.12.03 № 0000000063. Согласно договору обществу в аренду сроком на 49 лет предоставлен земельный участок площадью 29 952 кв. м кадастровый номер 23:30:06 01 000:0007 из земель промышленности, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения для проектирования, строительства и эксплуатации административного - бытового комплекса.
В соответствии с пунктом 2.1 базовая ставка арендной платы на период до 24.10.05 (срок действия разрешения) установлена в размере 97 539 рублей в год и представляла произведение базовой ставки арендной платы 4 рубля 2 копейки за 1 кв. м, коэффициентов целевого использования 0,5, инфляции 1,8, коэффициента на период строительства 0,9 и площади земельного участка 29 952 кв. м.
По истечении установленного договором срока администрация предложила обществу оплачивать аренду в порядке и размере, предусмотренном постановлением № 529.
Поскольку общество продолжало перечислять арендную плату, предусмотренную договором, департамент обратился в суд с иском о взыскании задолженности и пени, считая, что при расчете арендной платы должна применяться базовая ставка в размере 7 рублей 24 копеек за 1 кв. м и коэффициент целевого использования 10 (административные здания и офисы коммерческих структур и хозяйствующих субъектов), предусмотренный пунктом 12.1 приложения № 6 к постановлению № 529.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что с 25.10.05 (дата истечения срока действия разрешения на строительство) расчет арендной платы следует производить исходя из базовой ставки 7 рублей 24 копейки за 1 кв. м с применением коэффициента целевого использования 2 (гостиницы прочие, турбазы, кемпинги, мотели, коттеджи), предусмотренный пунктом 7.6 приложения № 6 к постановлению № 529, поскольку большая часть помещений используется для оказания гостиничных услуг, общественного питания и спортивно-оздоровительных мероприятий. В обоснование названного вывода суд апелляционной инстанции указал, что предметом договора аренды является земельный участок, предназначенный для строительства и эксплуатации не административного здания, а административно-бытового комплекса и сослался на рабочие проекты, справки разработчика проектно-сметной документации НП «Архитектура» от 20.04.06 № 48 и 19.03.07, письмо Главного управления природных ресурсов и охраны окружающей среды МПР России по Краснодарскому края, согласно которому на площадках, предоставленных обществу, располагаются объекты гостиничного комплекса с административными службами.
Между тем земельный участок обществу передан для строительства и эксплуатации административно-бытового комплекса, соглашение об изменении целевого использования земельного участка не заключалось, в связи с чем его изменение обществом в одностороннем порядке не является основанием для изменения поправочного коэффициента при расчете арендной платы.
В апелляционной жалобе с учетом дополнений к ней департамент просил отменить решение суда и взыскать с общества 1 959 284 рублей задолженности и 108 262 рубля пени. Суд апелляционной инстанции с учетом уточненных требований истца и перечисленных обществом 24 582 рублей 90 копеек взыскал в пользу департамента 314 102 рубля 3 копейки задолженности и 17 241 рубль 2 копейки пени, применив при расчете арендной платы коэффициент целевого использования 2. Поскольку целевое использование земельного участка сторонами договора не изменялось, то при определение размера арендной платы следует применять коэффициент 10 (административные здания и офисы коммерческих структур и хозяйствующих субъектов). Задолженность общества за отыскиваемый период с 25.10.05 по 01.10.06 составила 1 953 398 рублей (7,24 х 10 х 29 952 : 366 х 340 + 188 819 - 255 415,82), пени - 84 719 рублей.
В договоре от 17.12.03 № 0000000063 стороны установили размер арендной платы на период строительства до 24.10.05. Соглашение о размере арендной платы после 24.10.05 стороны не заключали. При отсутствии соглашения сторон об арендной плате за период после 24.10.05 плату за пользование земельным участком следует рассчитывать исходя из базовых ставок с применением коэффициентов в зависимости от категории арендатора и вида использования участка, определенных уполномоченным органом власти. Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Таким образом, арендная плата за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности в силу части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой (регулируемой) уполномоченными на то органами. По смыслу данной статьи стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности.
В пункте 2.3 договора стороны предусмотрели возможность изменения размера арендой платы в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и органов местного самоуправления. Изменение размера арендной платы в результате изменения поправочного коэффициента представляет собой исполнение условия договора и не является его изменением, подлежащим обязательной государственной регистрации, поэтому доводы общества в этой части подлежат отклонению.
В соответствии с пунктом 14.1 приложения № 6 к постановлению № 529 к предприятиям, реализующим инвестиционные объекты на территории края, на период проектно-изыскательских работ и строительства, применяется коэффициент 0,5. Для всех категорий арендаторов земельных участков на период строительства к поправочным коэффициентам к базовым ставкам ежегодной арендной платы по категориям арендаторов и видам целевого использования земельных участков дополнительно применяется коэффициент 0,9 на основании заключений органов архитектуры и градостроительства в пределах срока действия разрешения на строительство.
Как видно из материалов дела, строительство объекта не завершено, срок действия разрешения на строительство, закончившегося 24.10.05, не продлен. Доказательства проведения проектно-изыскательских работ отсутствуют. При таких обстоятельствах оснований для применения коэффициентов 0,5 и 0,9 к базовой ставке арендной платы не имеется.
Довод общества о необходимости применения коэффициента целевого использования 1 (промышленное, гражданское и дорожное строительство), установленного в пункте 1.12 приложения № 6 к постановлению № 529, несостоятелен. Земельный участок обществу предоставлен для проектирования, строительства и эксплуатации административно-бытового комплекса. На период строительства к поправочному коэффициенту базовых ставок ежегодной арендной платы по категориям арендаторов и видам целевого использования земельных участков, определяемому в соответствии с приложением № 6 к постановлению № 529, дополнительно применяется коэффициент 0,9 на основании заключений органов архитектуры и градостроительства в пределах срока действия разрешения на строительство, а не коэффициент 1.
Поскольку при расчете арендной платы суд апелляционной инстанции неправильно применил коэффициент целевого использования, постановление в части взыскания задолженности и пени следует изменить.
Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Краснодарского края от 18.04.07 по делу № А32-3038/2006-39/77 изменить: увеличить взысканную с ОАО «Тояттиазот» основную задолженность до 1 953 398 рублей и пени за просрочку платежей до 84 719 рублей 49 копеек.
В остальной части постановление апелляционной инстанции от 18.04.07 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий ***
Судьи ***
26 июля 2007 г.
