ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции. Дело № А53-11336/2006-С4-32

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

г. Краснодар Дело № А53-11336/2006-С4-32 16 августа 2007 г.

Вх. Ф08-4381/07

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего *** , судей *** , в отсутствие в судебном заседании истца - Комитета по имущественным и земельным отношениям администрации Аксайского района, ответчика - государственного унитарного предприятия «Аптека № 253 Аксайского района», надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Комитета по имущественным и земельным отношениям администрации Аксайского района на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 01.12.06 по делу № А53-11336/2006-С4-32 (судья ***), установил следующее. Комитет по имущественным и земельным отношениям администрации Аксайского района (далее - комитет) обратился в арбитражный суд с иском к государственному унитарному предприятию «Аптека № 253 Аксайского района» (далее - аптека) о взыскании 105 723 рублей 90 копеек, из которых 83 249 рублей 25 копеек - задолженность по арендной плате, 14 984 рубля 87 копеек - сумма налога на добавленную стоимость, 7 489 рублей 70 копеек - пеня. Решением от 01.12.06 в иске отказано. Суд пришел к выводу о том, что ремонт и замена витрин в арендуемом помещении не относится к видам ремонта внутри арендуемого помещения. В апелляционном порядке решение суда не проверялось. В кассационной жалобе комитет просит отменить решение. В обоснование жалобы заявитель указывает следующее: - объект аренды передан аптеке по акту приема-передачи от 25.09.03 в удовлетворительном состоянии, при этом нарушения и неисправности не выявлены; - на основании подпункта «д» пункта 2.2 договора арендатор производит капитальный ремонт арендуемых помещений за свой счет; - поскольку акты обследования технического состояния нежилого помещения с участием соответствующих служб не составлялись, утверждение ответчика о необходимости ремонта безосновательно; - стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит; - согласно подпунктам «д», «з», «и» пункта 2.2 договора аренды от 25.09.03 ответчик обязан производить за свой счет все необходимые ремонтные работы и улучшения арендуемого имущества. Отзыв на кассационную жалобу не поступил. Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям. Как видно из материалов дела, Комитет по управлению имуществом Аксайского района Ростовской области (правопредшественник Комитета по имущественным и земельным отношениям администрации Аксайского района, арендодатель) и аптека (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения от 25.09.03 № 100 общей площадью 335, 93 кв. м, находящегося по адресу: г. Аксай, ул. Садовая, 3, для использования под аптеку. Помещение расположено на первом этаже. Срок действия договора с 01.10.03 по 01.09.04 (пункты 1.1, 1.4 договора). 25.09.03 нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи, подписанному сторонами договора без замечаний и возражений относительно качественного состояния объекта аренды (л. д. 30). Суд первой инстанции установил, что аптека продолжает пользоваться помещением после истечения срока договора аренды при отсутствии возражений со стороны комитета, поэтому указанный договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации). Считая, что аптека не исполняет обязательства по внесению арендной платы, комитет обратился с иском в арбитражный суд. Отказывая в иске, суд пришел к выводу о том, что ремонт и замена витрин в арендуемом помещении не относится к видам ремонта внутри арендуемого помещения, а разбитие витринных стекол не связано с деятельностью арендатора. Поскольку в силу статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, то в случае обнаружения таких недостатков арендатор вправе по своему выбору либо потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества или соразмерного уменьшения арендной платы. В связи с этим суд посчитал возможным провести зачет стоимости проведенного ремонта спорного помещения в счет задолженности по арендной плате и пени. Однако выводы суда сделаны вследствие неполного выяснения фактических обстоятельств и неверного применения норм материального права. В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Факт наличия задолженности по внесению арендной платы ответчиком не оспаривается. Вместе с тем, аптека обратилась к арендодателю с письмом от 01.06.06 исх. № 134, в котором просила разрешить замену окон и дверей, а также уменьшить арендную плату на сумму существующей задолженности и платежей будущих периодов по договору аренды от 23.09.03 № 100 на величину понесенных арендатором расходов. В письме также указано, что ориентировочная стоимость ремонта составит более 150 000 рублей. Не получив ответа на письмо, арендатор заключил с ООО «Сигма» договор подряда
от 19.07.06 № 5, согласно пункту 1.1 которого подрядчик по заданию заказчика обязуется изготовить металлопластиковые изделия (окна, балконные двери, входные двери, подоконники, отливы, тонировку, москитную сетку). Подрядчик по желанию заказчика обязуется также осуществить доставку и монтаж указанных изделий (пункт 1.2). Общая стоимость работ составляет 149 741 рублей, в том числе НДС - 22 842 рублей (пункт 2.1). Оплата по договору подряда произведена ответчиком, что подтверждается платежными поручениями от 21.08.06 № 525, 14.09.06 № 567, 18.10.06 № 666, 17.11.06
№ 729 и 20.11.06 № 730 (л. д. 62-66). В силу пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков. В соответствие с подпунктом «д» пункта 2.2 договора арендатор обязан производить за свой счет текущий ремонт внутри арендуемых помещений, а также капитальный ремонт этих помещений, связанных с деятельностью арендатора. Таким образом, договор аренды от 23.09.03 прямо предусматривает обязанность аптеки производить капитальный ремонт тех помещений, которые связаны с ее деятельностью. Из письма аптеки от 01.06.06 № 134, договора подряда от 19.07.06, сметы на установку оконных блоков видно, что подлежали демонтажу и замене окна и двери на первом этаже арендуемых аптекой помещений, при этом сведений о том, что помещения получены аренду с недостатками не содержится. Напротив, по акту приема-передачи от 25.03.03 арендатор принял помещения в удовлетворительном состоянии. В деле отсутствуют доказательства, что замена окон и дверей не связана с деятельностью арендатора, а проведенные работы являются капитальными. Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе, в частности, непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя. В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Ответчик не доказал наличия неотложной необходимости в производстве капитального ремонта нежилого помещения, являющегося предметом договора аренды, а также невозможности его использования полностью или частично без проведения ремонта. Встречный иск о взыскании задолженности за проведенные работы аптекой не заявлен. Изложенное свидетельствует о преждевременном выводе суда о наличии у комитета денежных обязательств, связанных с договором аренды от 23.09.03, поэтому отсутствовали правовые основания для зачета денежных сумм, уплаченных ответчиком по договору от 19.07.06 № 5. Вывод суда о необоснованности требований истца в части взыскания с ответчика 14 984 рублей 87 копеек налога на добавленную стоимость, начисляемого на арендную плату по договору, не соответствует нормам материального права. В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Налогового кодекса Российской Федерации при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав налогоплательщик дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг), передаваемых имущественных прав обязан предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг), имущественных прав соответствующую сумму налога. Арендодатель, являющийся плательщиком налога на добавленную стоимость, обязан начислять этот налог на арендную плату и предъявлять сумму арендной платы, увеличенную на сумму налога, к оплате арендатору. Согласно статье 45 Кодекса налогоплательщик должен самостоятельно исполнить свою обязанность по уплате указанного налога. Условие договора, устанавливающее иной порядок уплаты НДС, начисляемого на арендную плату, в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожно. Поскольку суд неполно исследовал фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, неверно применил нормы права, решение подлежит отмене. При новом рассмотрении суду необходимо выяснить, связан ли ремонт помещений с непосредственной деятельностью аптеки, вызван ли неотложной необходимостью либо получением в аренду помещений с недостатками, вид ремонтных работ (капитальные либо текущие), обсудить вопрос о заявлении аптекой встречного требования, дать оценку представленному комитетом расчету задолженности по арендной плате. Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа ПОСТАНОВИЛ: решение Арбитражного суда Ростовской области от 01.12.06 по делу
№ А53-11336/2006-С4-32 отменить, дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда. Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий ***


Судьи ***