ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
г. Краснодар Дело № А63-3712/2007-С7 21 февраля 2008 г.
Вх. Ф08-8980/07
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего *** , судей *** , при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческое предприятие "Ставпромкомплект"» - Ивницкой Е.Н., в отсутствие заинтересованного лица - администрации города Ставрополя, надлежащим образом извещенной о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческое предприятие "Ставпромкомплект"» на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 16.07.07 (судья ***) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.07 (судьи ***) по делу № А63-3712/2007-С7, установил следующее.
ООО «Производственно-коммерческое предприятие "Ставпромкомплект"» (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации города Ставрополя (далее - администрация) о признании недействительным постановления главы города Ставрополя от 03.04.07 № 867 «Об отмене постановления главы города Ставрополя от 30.12.05 № 5309 "Об утверждении акта выбора земельного участка, согласовании обществу с ограниченной ответственность производственно-коммерческому предприятию "Ставпромкомплект" места размещения торгово-офисного центра по улице Гражданской, 2д в квартале 25 и предоставлении земельного участка для проектирования и строительства» (далее - постановление № 867).
Решением от 16.07.07, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 19.10.07, заявление удовлетворено. Судебные акты мотивированы тем, что спорный земельный участок предоставлен обществу с предварительным согласованием места размещения объекта в соответствии с установленным Земельным кодексом Российской Федерации порядком, поэтому глава администрации неправомерно отменил постановление от 30.12.05 № 5309 (далее - постановление № 5309).
В кассационной жалобе администрация просит решение и постановление апелляционного суда отменить, в удовлетворении заявления отказать по следующим основаниям:
- при предоставлении земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта необходимо определить несколько вариантов размещения объекта, однако по заявлению общества рассмотрен лишь один вариант;
- акт выбора земельного участка и иная землеустроительная документация не соответствует требованиям земельного законодательства, поскольку не согласованы в установленном законом порядке;
- общество не получило согласования Министерства природных ресурсов и охраны окружающей среды Российской Федерации до принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта;
- вывод судов о том, что земельный участок сформирован в установленном порядке, неверен.
В отзыве на кассационную жалобу общество просит решение и постановление апелляционного суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы, изложенные в отзыве на жалобу.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя общества, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и постановление апелляционного суда подлежат отмене по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 30.12.05 постановлением главы города Ставрополя № 5309 утвержден акт выбора земельного участка, обществу согласовано место размещения торгово-офисного центра по улице Гражданской, 2д в квартале 25. Пунктом 2 названного постановления земельный участок площадью 3 607 кв. м (в том числе 3 185 кв. м с особым режимом использования) предоставлен обществу в аренду на 3 года для проектирования и строительства указанного выше объекта по тому же адресу.
3 апреля 2007 года постановлением № 867 глава города Ставрополя отменил постановление № 5309.
Общество, полагая, что постановлением № 867 нарушаются его права и законные интересы, обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд.
Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. В соответствии с частью 2 статьи 201 названного Кодекса для признания недействительным ненормативного акта необходимо, чтобы он не соответствовал закону или иному нормативному правовому акту, нарушал права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно пункту 1 статьи 61 Земельного кодекса Российской Федерации ненормативный акт органа местного самоуправления, не соответствующий закону или иным нормативным правовым актам и нарушающий права и охраняемые интересы юридического лица в области использования и охраны земель, может быть признан недействительным.
В соответствии с пунктом 4 статьи 7 Федерального закона от 06.10.03 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» муниципальные правовые акты не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, настоящему Федеральному закону, другим федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также конституциям (уставам), законам, иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации. Согласно статье 48 Федерального закона муниципальные правовые акты могут быть отменены или их действие может быть приостановлено органами местного самоуправления, принявшими (издавшими) соответствующий муниципальный правовой акт.
Таким образом, основываясь на необходимости контроля за соблюдением действующего законодательства при осуществлении публичных функций, компетентный орган местного самоуправления, его должностное лицо в порядке самоконтроля вправе отменить ранее принятый данным либо другим должностным лицом органа местного самоуправления правовой акт.
Удовлетворяя заявление общества и признавая постановление № 867 недействительным, суды пришли к выводу о том, что земельный участок предоставлен обществу с соблюдением установленного порядка, поэтому у главы города Ставрополя отсутствовали основания для отмены постановления № 5309.
Однако судебные инстанции не учли следующее.
В соответствии со статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: 1) без предварительного согласования мест размещения объектов; 2) с предварительным согласованием мест размещения объектов (пункт 1). Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду (пункт 3).
В силу пункта 5 статьи 30 названного Кодекса предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: 1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта. В соответствии с названной нормой заинтересованное лицо обращается в орган местного самоуправления с заявлением, в котором указывается назначение объекта, предполагаемое место размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. Орган местного самоуправления обеспечивает выбор земельного участка, а также информирует население о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка для строительства. Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства. Орган местного самоуправления принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка или об отказе в размещении объекта. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет; 2) проведение работ по формированию земельного участка; 3) государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 70 Кодекса; 4) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства.
В соответствии со статьей 32 Кодекса решение о предварительном согласовании места размещения объекта и проект границ земельного участка являются основанием установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка на местности и его государственного кадастрового учета в порядке, установленном федеральными законами (пункт 1). Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и приложенной к нему кадастровой карты (плана) земельного участка в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении земельного участка для строительства (пункт 2).
По смыслу названных выше норм принятию решения о предоставлении земельного участка в аренду предшествует его государственный кадастровый учет.
Между тем в нарушение статьи 23 Федерального закона от 18.06.01 № 78-ФЗ «О землеустройстве» пункта 3 постановления Правительства Российской Федерации от 11.07.02 № 514 «Об утверждении Положения о согласовании и утверждении землеустроительной документации, создании и ведении государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства» землеустроительное дело и содержащийся в нем план спорного земельного участка не утверждены руководителем Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ставропольскому краю (л. д. 18, 35).
В строке 11 «Площадь» имеющегося в землеустроительном деле кадастрового плана земельного участка указано: «52 882 кв. м». В тоже время согласно строке 16 «Особые отметки», площадь ориентировочная; сведения о границах не позволяют однозначно определить участок в качестве объекта недвижимости, подлежащего передаче по сделке; сведения об участке подлежат уточнению при межевании» (л. д. 21).
Таким образом, на момент принятия главой города Ставрополя постановления
от 30.12.05 № 5309, которым одновременно утвержден акт выбора земельного участка, согласовано место размещения торгово-офисного центра и участок предоставлен обществу в аренду, государственный кадастровый учет участка не проведен, что свидетельствует о несоблюдении требований, установленных пунктом 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации. Однако суды в нарушение статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не дали надлежащей оценки указанным обстоятельствам.
Кроме того, в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Следовательно, в силу названных норм отсутствие государственного кадастрового учета земельного участка препятствует заключению договора аренды.
При таких обстоятельствах вывод судебных инстанций о неправомерности отмены постановления № 5309 в части предоставления обществу земельного участка в аренду (пункт 2 постановления) является преждевременным, поэтому судебные акты в указанной части подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение.
Вывод судов о неправомерности отмены главой города Ставрополя постановления № 5309 в части утверждения акта выбора земельного участка и согласования обществу места размещения торгово-офисного центра является обоснованным. Акт выбора земельного участка согласован с заинтересованными службами и организациями; проект границ участка утвержден первым заместителем главы города Ставрополя; население города проинформировано о предстоящем предоставлении земельного участка (л. д. 8, 16, 17, 58, 59).
Довод администрации о том, что общество не получило согласование Минприроды Российской Федерации до принятия решения о предварительном согласованием места размещения объекта, подлежит отклонению, поскольку на момент принятия постановления № 867 такое согласование уже имелось (заключение
от 30.03.06, л. д. 43).
То обстоятельство, что акт выбора земельного участка не подписан первым заместителем главы администрации, являющимся председателем соответствующей комиссии, в данном случае не имеет правового значения, поскольку акт выбора утвержден постановлением № 5309, которое подписано исполняющим обязанности главы города.
Довод заявителя о том, что в силу статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации при предоставлении земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта необходимо определить несколько вариантов размещения объекта, однако при предоставлении участка обществу рассмотрен лишь один вариант, не может быть принят во внимание. Согласно названной норме выбор земельного участка осуществляется на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта. Однако закон не ставит возможность предоставления земельного участка в зависимость от наличия нескольких вариантов размещения объекта.
В силу части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судами первой и апелляционной инстанций.
Учитывая изложенное, решение и постановление апелляционного суда следует отменить, а дело - направить на новое рассмотрение.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 16.07.07 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.07 по делу № А63-3712/2007-С7 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий ***
Судьи ***
На момент принятия главой города постановления, которым одновременно утвержден акт выбора земельного участка, согласовано место размещения торгово-офисного центра и участок предоставлен обществу в аренду, государственный кадастровый учет участка не проведен, что свидетельствует о несоблюдении требований, установленных пунктом 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации. Однако суды в нарушение статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не дали надлежащей оценки указанным обстоятельствам.
21 февраля 2008 г.
