ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции. Дело № А53-6671/2007-С2-50

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

г. Краснодар Дело № А53-6671/2007-С2-50 27 марта 2008 г.

Вх. Ф08-1386/08

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего *** , судей *** , в отсутствие в судебном заседании истца - Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, ответчика - общества с ограниченной ответственностью «Кросс-1», третьего лица - Лагутина И.В., извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 30.10.07 (судья ***) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.07 (судьи ***) по делу № А53-6671/2007-С2-50 , установил следующее. Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее -департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к ООО «Кросс-1» ( далее - общество) о взыскании 48 532 рублей 43 копеек задолженности по арендной плате, 2 607 рублей 44 копеек пени, 57 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами. Определением от 09.07.07 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Лагутин И.В. Решением от 30.10.07 в иске отказано. Постановлением апелляционного суда решение оставлено без изменений, с департамента в пользу общества взыскано 3 тыс. рублей судебных издержек. Судебные акты мотивированы тем, что помещения, являющиеся предметом договора аренды, переданы 08.12.06 по акту приема-передачи покупателю (законному владельцу) и с этого момента истец утратил права в отношении спорного имущества, в том числе право требовать внесения арендной платы. В кассационной жалобе департамент просит отменить решение и постановление, удовлетворить иск. По мнению заявителя, право собственности третьего лица на нежилое помещение возникло 26.01.07 - даты государственной регистрации права, в связи с чем суд необоснованно отказал в иске о взыскании с ответчика задолженности и пени за период с 11.12.06 по 26.01.07, когда собственником помещения являлось муниципальное образование г. Ростова-на-Дону. Заявитель не согласен с выводом суда о том, что с момента заключения договора купли-продажи нежилых помещений и передачи их покупателю продавец утратил право на это имущество в части взыскания арендной платы до государственной регистрации права собственности за покупателем. Департамент считает, что суд необоснованно взыскал с него судебные расходы.

Департамент и общество заявили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие, которые в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежит удовлетворить.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты следует отменить. Как видно из материалов дела, департамент и общество заключили договор аренды от 20.10.05 № 1275. В соответствии с пунктом 1.1 договора департамент предоставляет обществу в аренду за плату нежилое помещение общей площадью 122,9 кв. м (комнаты 1, 2, 2 а, 2 б, 2 в, 3, 4, 5, 6, 7, 8 первого этажа под литерой «А»), расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Борко, 7/1. Договор действует с момента подписания акта приема-передачи до 15.10.06. Арендная плата установлена в размере 22 711 рублей 92 копеек, которую общество перечисляет за каждый месяц вперед, не позднее 10 числа (пункты 1.2, 1.3, 3.3 договора). По истечении срока договора общество продолжало пользоваться нежилыми помещениями при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации). В результате проведенных МУ «Фонд имущества г. Ростов-на-Дону» торгов по продаже нежилого помещения, расположенного по адресу г. Ростов-на-Дону, ул. Борко № 7/1, победителем признан Лагутин И.В., с которым 14.11.06 заключен договор купли-продажи № 8/174. Нежилое помещение 08.12.06 передано Лагутину И.В. по акту приема-передачи. Переход права собственности зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество 26.01.07, запись регистрации № 61-61-01/030/2007-55. Считая, что до момента государственной регистрации перехода права собственности на спорное нежилое помещение собственником являлось муниципальное образование г. Ростова-на-Дону, департамент обратился с иском в арбитражный суд. Суды со ссылкой на статьи 130, 131, 151, 425, 432, 433, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 14 постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отказали в иске, считая, что с момента заключения договора купли-продажи нежилого помещения арендные отношения между департаментом и обществом прекращены, у истца отсутствуют правовые основания для взыскания арендной платы с даты заключения договора до государственной регистрации перехода права собственности. Названный вывод не основан на законе. По смыслу статей 432, 433, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям. Согласно пункту 2 статьи 223 Кодекса в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Таким образом, до момента государственной регистрации перехода права собственности к обществу собственником нежилого помещения оставалось муниципальное образование г. Ростов-на-Дону. Передача помещения Лагутину И.В. не свидетельствует о прекращении арендных обязательств, поскольку имущество арендатором не возвращено, договор аренды не прекращен. Согласно пункту 14 постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» до государственной регистрации права собственности покупатель не вправе распоряжаться недвижимым имуществом, поскольку право собственности на это имущество сохраняется за продавцом. В соответствии с пунктом 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. До момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю истец продолжал оставаться арендодателем нежилого помещения, покупатель не вправе распоряжаться имуществом, договор аренды от 20.10.05 № 1275 не прекращен, арендованное имущество истцу не возвращено, поэтому ответчик, являясь арендатором, обязан платить арендную плату в соответствии с условиями договора, статьями 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе за период с 11.12.06 по 26.01.07. При таких обстоятельствах отказ в иске неправомерен. Вопрос о размере задолженности, пени и процентов не был предметом исследования при рассмотрении спора по существу, в связи с чем судебные акты следует отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 288 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 30.10.07 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.07 по делу
№ А53-6671/2007-С2-50 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий ***


Судьи ***