ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции. Дело № А32-12078/2007-19/328

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Вх. Ф08-1732/2008

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего *** , судей *** , при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью «ОЛДИ» - Тихоновой Е.В. (доверенность от 21.04.2008), от управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, действия которого обжалуются - Савицкой К.Х. (доверенность от 09.01.2008) и Видясовой Е.В. (доверенность от 01.04.2008), в отсутствие заинтересованного лица - закрытого акционерного общества «Регор», извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ОЛДИ» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.11.2007 (судья ***) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2008 (судьи ***) по делу № А32-12078/2007-19/328, установил следующее.

ООО «ОЛДИ» обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным отказа управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю (далее - регистрационная служба) от 22.05.2007 в государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, расположенные по адресам: г. Ейск, ул. Плеханова; ул. Мичурина, номера 17/2, 23/г, 23/2, 23/в; ул. К. Либкнехта, 287, и возложении на регистрационную службу обязанности зарегистрировать за ЗАО «Регор» право собственности на основании договора купли-продажи от 01.12.2006 № 14/2006.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено ЗАО «Регор».

Решением от 23.11.2007, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 28.01.2008, в удовлетворении заявления отказано. Судебные инстанции пришли к выводу, что документы, представленные заявителем на государственную регистрацию, не позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю - ЗАО «Регор»: адрес объектов, названных в пункте 1.1 договора (г. Ейск, ул. Плеханова), отличается от адреса в свидетельстве о праве собственности продавца (г. Ейск, ул. Плеханова до стыка рамной рельсы № 107); техническое заключение ГУП КК «Краевая техническая инвентаризация» (далее - предприятие техинвентаризации), характеризующее один из объектов - эстакаду - как движимое имущество, не устраняет имеющихся в документах противоречий; повторно представленный на регистрацию договор купли-продажи от 01.12.2006 № 14/2006 с исправлениями, учитывавшими претензии регистрирующего органа, не соответствует статьям 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации об изменении договора в той же форме - понятие «исправление договора» в гражданском законодательстве отсутствует; после устранения причин отказа в государственной регистрации общество не лишено возможности вновь обратиться за регистрацией права.

В кассационной жалобе ООО «ОЛДИ» просит отменить судебные акты и разрешить спор по существу. Общество считает, что в его документах отсутствует противоречие в обозначении адреса продаваемого имущества. Представленный сторонами сделки новый вариант договора, учитывающий замечания регистрационной службы, является изменением договора в той же форме. Именно с целью внесения изменений в той же форме (единым документом) первоначальный вариант договора и дополнительного соглашения к нему (о внесении изменений) были отозваны, в связи с чем отсутствуют основания для вывода о противоречиях между первоначальным договором, не претендующим на государственную регистрацию, и его новым вариантом. Новый пакет документов подан регистрирующему органу 18.05.2007, однако отказ в регистрации последовал 22.05.2007, несмотря на то, что в этот день представитель общества подал заявление о приостановлении государственной регистрации. По мнению заявителя, данные действия регистрирующего органа свидетельствуют о том, что в новый срок для приостановления неправомерно был зачтен предыдущий срок приостановления, в течение которого обществу предлагалось устранить недостатки.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ООО «ОЛДИ» поддержала доводы жалобы. Действие доверенности от 05.03.07 (на один год), выданной другому представителю - Шахлаю А.А., ко дню судебного заседания закончилось, поэтому его пояснения не учитываются. Представители управления просили в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

Изучив материалы дела, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, ООО «ОЛДИ» (продавец) и ЗАО «Регор» (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества от 01.12.2006 № 14/2006. В договоре и приложениях к нему указаны сложные вещи, в составе которых находятся движимые и недвижимые объекты: железнодорожные пути со стрелками перевода и земельные участки, на которых они располагаются; площадки с кранами и подкрановыми путями; здания насосной со складом и подъездными путями, склада ГСМ со сливо-наливным устройством и иным оборудованием, две автозаправочных станции с включенными в них зданиями и сооружениями.

21 декабря 2006 года ООО «ОЛДИ» обратилось в регистрационную службу с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю по договору.

В уведомлении от 22.01.2007 о приостановлении государственной регистрации до 23.02.2007 регистрационная служба сообщила обществу, что договор от 01.12.2006 не позволяет в соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации определенно установить расположение на земельном участке или в составе иного имущества объектов, подлежащих передаче покупателю; права на указанную в пункте 1.1.3 договора эстакаду литера 1 (без фундамента) в государственном реестре не зарегистрированы; в пункте 1.5.1 договора имеется ошибка в наименовании литер; в приложенных к договору перечнях имущества № 2 - 7 указаны не зарегистрированные в реестре объекты, а информация о них противоречит данным технической документации; в отношении земельных участков, право собственности на которые также переходит к покупателю, не указана категория земель, чем нарушены требования статьи 8 Земельного кодекса Российской Федерации; не проведена внеплановая техническая инвентаризация, обязательная при совершении сделок, требующих государственной регистрации (т. 1, л. д. 53).

19 февраля 2007 года заявитель предоставил в регистрационную службу дополнительные документы, 22.02.2007 обратился с заявлением о приостановлении государственной регистрации на три месяца, а 19.04.2007 - с заявлением о возврате предоставленного ранее договора от 01.12.2006 № 14/2006 для устранения причин, препятствующих регистрации (т. 1, л. д. 56, 58).

В новом варианте того же договора (т. 1, л. д. 60) один из продаваемых объектов (относительно которого регистрационная служба указала на неточность адреса в сравнении с данными свидетельства о регистрации права за продавцом) определен следующим образом: пункт 1.1.1 - железнодорожный ходовой путь от предельного столбика стрелки перевода 101 до стрелки 104, протяженность 1285, кадастровый (условный) номер 23:42:3.2.2002-470, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Ейск, ул. Плеханова до стыка рамной рельсы № 107. Здесь же названы основания принадлежности объекта продавцу - реквизиты предыдущего договора купли-продажи и государственной регистрации перехода права собственности к ООО «ОЛДИ». В новом варианте договора указана категория земель, к которым относятся продаваемые под недвижимостью земельные участки, переходящие в собственность общества «Регор»; исключена из продаваемых объектов эстакада, являющаяся по заключению предприятия техинвентаризации от 19.04.2007 (т. 1, л. д. 108) движимым вспомогательным сооружением в составе железнодорожных путей по ул. Плеханова.

До передачи нового варианта договора стороны предоставляли дополнительное соглашение от 23.01.2007 (т. 2, л. д. 10), которым оговорили такие же изменения, вносимые в договор в соответствии с требованиями регистрационной службы. Этим давалась возможность выбора, в зависимости от того, что регистрационная служба сочтет надлежащей формой изменения договора - сам договор в новом варианте либо дополнительное соглашение.

Таким образом, заявитель прилагал все возможные усилия для устранения замечаний регистрационной службы, дублировал сведения о продаваемых объектах в актах приема-передачи, приложил доказательства принадлежности себе на праве собственности всех земельных участков и включенных в новый вариант договора иных объектов недвижимости. Однако ни в уведомлении регистрационной службы от 22.05.2007 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности (т. 1, л. д. 77), ни в обжалуемых судебных актах не сформулированы законные основания для отказа в регистрации по новому варианту договора. Апелляционный суд лишь продекларировал требования статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, предъявляемые к предмету договора купли-продажи недвижимости, не указав, в чем состоит неопределенность обозначения в новом варианте договора подъездных путей, перечисленных в пункте 1.1, в сравнении с тем как они обозначены в регистрационных свидетельствах, ранее выданных ООО «ОЛБИ»; каким образом, по мнению суда, должно в данном случае соблюдаться требование статьи 452 Кодекса о совершении соглашения об изменении договора в той же форме, что и договор, если не отдельным письменным соглашением и не новым вариантом того же договора с соответствующими изменениями.

Следует также отметить, что статьи 450 и 452 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат применению, если воля заключивших договор сторон направлена на изменение его предмета или условий. В данном случае стороны не желали изменять договор и их действия были направлены именно на исправление недостатков в связи с указаниями регистрационной службы. Довод регистрационной службы о том, что на регистрацию повторно представлялся новый измененный сторонами договор, требующий подачи нового заявления, не соответствует фактическим обстоятельствам.

Несоответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций фактическим обстоятельствам, отсутствие в судебных актах достаточных мотивов, по которым отклонены доводы и возражения сторон, являются основаниями для отмены судебных актов. Согласно статье 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, не установленные либо отвергнутые судом первой или апелляционной инстанции. В связи с этим дело надлежит направить на новое рассмотрение, в ходе которого следует учесть изложенное в настоящем постановлении и разрешить спор на основе всестороннего и полного исследования обстоятельств и имеющихся в деле доказательств.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.11.07 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.08 по делу № А32 12078/2007 19/328 отменить, передать дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий ***

Судьи ***

Судьи Е.И. Афонина

И.П. Назаренко

Судебные акты об отказе в признании незаконным отказа регистрационной службы в регистрации перехода права на недвижимость отменены ввиду несоответствия выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам.