ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции. Дело № А32-17371/2006-9/564

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

г. Краснодар Дело № А32-17371/2006-9/564 28 апреля 2008 г.

Вх. Ф08-1968/2008

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего *** , судей *** , при участии в судебном заседании от истцов: общества с ограниченной ответственностью «Горно-инженерная строительная компания» - Семенюк Н.С. (доверенность от 17.04.2008), общества с ограниченной ответственностью «Южгеоцентр» - Бровикова С.Н. (доверенность от 17.04.2008), от ответчиков: муниципального унитарного предприятия «Муниципальный институт генплана» - Ануфриевой Ю.В. (доверенность от 28.01.2008), администрации г. Сочи - Михайличенко В.Н. (доверенность от 18.01.2008), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Горно-инженерная строительная компания» и общества с ограниченной ответственностью «Южгеоцентр» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.02.2008 по делу № А32-17371/2006-9/564 (судья ***), установил следующее.

ООО «Горно-инженерная строительная компания» и ООО «Южгеоцентр» обратились с иском к МУП «Муниципальный институт генплана» и администрации
г. Сочи о расторжении договора простого товарищества от 03.04.2000 и соглашения сторон от 10.01.2003, о признании права собственности на незавершенное строительством и не сданное в эксплуатацию административное здание с жилой группой по адресу: Хостинский район г. Сочи, ул. Есауленко за ООО «Горно-инженерная строительная компания» в виде 490 кв. м нежилых помещений и жилой надстройки общей площадью 342 кв. м за ООО «Южгеоцентр» в виде нежилой группы общей площадью 780 кв. м.

Требование мотивировано тем, что МУП «Муниципальный институт
генплана» (далее - предприятие) не исполнены обязательства по оформлению документов, необходимых для ввода объекта в эксплуатацию.

Решением суда от 15.02.2008 в иске отказано. Суд указал на то, что при строительстве ООО «Горно-инженерная строительная компания» и ООО «Южгеоцентр» здания его часть была возведена за границами выделенного земельного участка и совпадает с красной линией ул. Есауленко; в нарушение пунктов 1.1 и 2.3.3 договора и проектно - сметной документации истцами возведено шестиэтажное здание; в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцы не представили доказательств создания ими капитального сооружения (недвижимости) в установленном порядке, а также отсутствуют доказательства, подтверждающие нарушения условий договора предприятием.

ООО «Горно-инженерная строительная компания» и ООО «Южгеоцентр» обратились в арбитражный суд кассационной инстанции с жалобой, в которой просят отменить решение от 15.02.2008, удовлетворив исковые требования о расторжении договора простого товарищества от 03.04.2000 и соглашения от 10.01.2003. В обоснование жалобы заявители указывают на то, что суд не дал надлежащей оценки заключению Сочинского отдела государственного учреждения Краснодарской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации от 19.02.2007, которой установлено, что генплан застройки и красные линии согласованны главным архитектором г. Сочи с корректировкой границ земельного участка по существующей площади. Вопрос об увеличении этажности возведенного здания на один этаж подтверждается архитектурно-планировочным заданием от 17.02.2005, согласно которому в состав административного здания с жилой группой входит 5-этажное здание с мансардой. Суд ошибочно пришел к выводу о том, что поскольку в заключении эксперт указывал на необходимость получения ответчиком сводного заключения «Крайгосэксперизы», то содержащиеся в нем выводы сделаны под условием. В нарушение статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел спор в части требования, выделенного в отдельное производство. Кроме того, администрация продление срока договора аренды земельного участка под спорным строением поставила в зависимость от уплаты значительной суммы в бюджет города на развитие его инфраструктуры в порядке долевого участия, что является невыгодным условием для предприятия.

В судебном заседании стороны поддержали доводы кассационной жалобы и обосновали свои возражения. Судом объявлялся перерыв до 28.04.2008 до 12.30.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, считает, что решение суда первой инстанции надлежит отменить по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 03.04.2000 МП «Муниципальный институт генплана Хостинского района г. Сочи», ООО «Горная инженерно-строительная компания»,
ООО «Южгеоцентр» (далее - общества) и Луганский А.В. заключили договор простого товарищества, целью которого было строительство 2-этажного административного здания с жилой группой (т. 1, л. д. 9 - 24). Согласно пункту 1.1 подлежащий строительству объект имеет общую площадь 1 368 кв. м и располагается на земельном участке площадью 1 680 кв. м по адресу: г. Сочи, Хостинский район,
ул. Есауленко, границы которого обозначены в договоре аренды от 08.02.1999 № 1254
(т. 2, л. д. 77 - 78).

В соответствии с п. 2.2.1 - 2.2.7 договора МП «Муниципальный институт генплана Хостинского района г. Сочи» в качестве вклада в общее имущество вносит право пользования указанным земельным участком; обеспечивает оформление правоустанавливающих, правоудостоверяющих документов, связанных с выделением земельного участка, проектированием строительства объекта, а также с вводом его в эксплуатацию и оформлением права собственности на построенный объект. Общества и Луганский А.В. согласно пункту 2.3 договора обязались выполнить своими силами и за свой счет строительство административного здания с жилой группой.

Внесенное сторонами договора имущества, а также построенное (созданное) в результате общей совместной деятельности признается и является их общей долевой собственностью до момента распределения имущественного комплекса объекта (пункт 3.1 договора).

Пунктами 3.2 договора установлено, что доли участников признаются не равными, а именно: МП «Муниципальный институт генплана Хостинского района г. Сочи» имеет долю в виде встроенных нежилых помещений площадью 110 кв. м, расположенных на 2 этаже административного здания; ООО «Горная инженерно-строительная компания» - в виде встроенных нежилых помещений площадью 110 кв. м, расположенных на 1 этаже административного здания; ООО «Южгеоцентр» и Луганский А.В - в виде жилой группы общей площадью 954 кв. м.

По договору аренды от 26.02.2001 № 2159 администрация (арендодатель) передала в аренду МП «Муниципальный институт генплана Хостинского района г. Сочи» (арендатор) земельный участок площадью 1 944 кв. м для строительства административного здания с жилой группой по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Есауленко, сроком до 01.08.2005 (т. 1, л. д. 36 - 38). Согласно пункту 1.2 договора границы земельного участка закреплены в натуре на прилагаемом к договору плане земельного участка поворотными точками (т. 1, л. д. 39).

Протоколом собрания участников простого товарищества от 08.01.2003
Луганский А.В. исключен из числа членов товарищества по причине его смерти, в связи с чем сторонами заключено соглашение от 10.01.2003 об изменении условий договора от 03.04.2000. Согласно внесенным изменениям целью заключения договора является строительство 5-этажного административного здания с жилой группой. В соответствии с пунктом 1.1 соглашения подлежащий строительству объект имеет общую площадь 1 692 кв. м и располагается на земельном участке площадью 1 944 кв. м, границы которого обозначены в договоре аренды от 26.03.2001 № 2156. Статьей 2 соглашения предусмотрено, что вклад МП «Муниципальный институт генплана Хостинского района, г. Сочи» остался без изменения; доля МП «Муниципальный институт генплана Хостинского района, г. Сочи» выражается в виде встроенных нежилых помещений площадью 110 кв. м, расположенных на 3 этаже административного здания; ООО «Горная инженерно-строительная компания» - в виде встроенных нежилых помещений площадью 380 кв. м, расположенных на 1и 2 этажах административного здания и жилая надстройка на 4 и 5 этажах общей площадью 342 кв. м; ООО «Южгеоцентр» - в виде жилой группы общей площадью 780 кв. м(т. 1, л. д. 22 - 32).

Постановлением главы г. Сочи от 14.05.2003 № 280 МУП «Муниципальный институт генплана» реорганизовано в форме присоединения к нему, в том числе «Муниципального института генплана Хостинского района г. Сочи», и является его правопреемником по всем правам и обязанностям (т. 1, л. д. 45 - 47). В связи с этим постановлением главы г. Сочи от 30.11.2004 № 2581 право пользования земельным участком площадью 1 944 кв. м, занимаемым незавершенным строительством административного здания с жилой группой с сохранением прежнего вида в зоне рекреационного жилья по генплану г. Сочи переоформлено на МУП «Муниципальный институт генплана» с разрешением дальнейшего строительства (т. 1, л. д. 48 - 49).

17 сентября 2004 предприятию выдано разрешение на выполнение строительно-монтажных работ № 23998 (т. 1, л. д. 43 - 44).

Полагая, что обществами обязательства по договору выполнены (построено административное здание и заложен фундамент под жилую группу общей площадью 780 кв. м, объект располагается на земельном участке общей площадью 1944 кв. м, находящимся у ответчика на праве аренды), а предприятие, нарушив свои обязательства, не продлило договор аренды на земельный участок, который истек 01.08.2005, и разрешение на выполнение строительных работ, которое прекратило действие с 31.12.2004, истцы обратились с иском в суд.

В силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, принятых арбитражным судом, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Обоснованным является довод кассационной жалобы о нарушении судом положений статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В определении арбитражного суда от 12.07.2006 указано на необходимость разъединить заявленные исковые требования. 28 августа 2006 истцы в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнили исковые требования и просили суд рассмотреть по существу требование о расторжении договора простого товарищества от 03.04.2000 и соглашения от 10.01.2003, выделив в отдельное производство исковое требование о признании права собственности на незавершенное строительством административное здание с жилой группой по ул. Есауленко в Хостинском районе и приостановить его рассмотрение до принятия решения по основному иску (т. 1, л. д. 144).

Определением от 31.10.2006 по делу № А32-17371/2006-9/564 заявленное ходатайство удовлетворено. Суд выделил требование истцов о признании права собственности на незавершенный строительством объект в отдельное производство, присвоив делу № А32-17371/2006-9/674, и приостановил по нему производство до вступления в силу решения по связанному с ним делу № А32-17371/2006-9/564.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции в тексте решения не указал на то, что требования о признании права собственности на незавершенное строительством и не сданное в эксплуатацию административное здание с жилой группой по ул. Есауленко в Хостинском районе за ООО «Горно-Инжнерная строительная компания» в виде 490 кв. м нежилых помещений и жилой надстройки общей площадью 342 кв. м и за ООО «Южгеоцентр» в виде нежилой группы общей площадью 780 кв. м выделены в отдельное производство.

Принимая решение по требованию о признании права собственности, выделенному в отдельное производство, суд вышел за пределы исковых требований (уточненных) и нарушил принципы состязательности и непосредственности судебного разбирательства.

Вывод суда об отказе в иске о расторжении договора простого товарищества от 03.04.2000 и соглашения к нему от 10.01.2003 сделан по неполно исследованным обстоятельствам дела. В обоснование отказа в иске в указанной части суд сослался на то, что истцы построили здание за границами правомерно выделенного земельного участка и возвели вместо пятиэтажного здания, предусмотренного проектом, шестиэтажное здание.

Предметом соглашения сторон является строительство административного здания с жилой группой с индивидуализирующими признаками, указанными в пункте 1.1. соглашения от 10.01.2003. При этом согласно пунктам 2.2.2 - 2.2.7 соглашения на ответчика возлагались обязанности по оформлению правоустанавливающих, правоудостоверяющих, разрешающих и иных документов, связанных с выделением земельного участка, проектированием объекта, а также вводом его в эксплуатацию и оформлением права собственности на возведенный объект. На него возлагались также выполнение действий по обеспечению авторского и технического надзора, согласование исполнительной документации по проектированию и строительству объекта.

В процессе строительства объекта истцами по согласованию с ответчиком достигнуто соглашение при проектировании и строительстве объекта недвижимости выделить два пусковых комплекса. В задании на проектирование от 17.02.2005, утвержденном истцом по согласованию с председателем Комитета по архитектуре и градостроительсту администрации г. Сочи, предусмотрено строительство пятиэтажного административного здания с мансардой (т. 3, л. д. 127). В соответствии с данным заданием предусматривается разработать необходимую проектную техническую документацию. Как следует из заключения экспертизы от 25.10.2007 на откорректированный проект в соответствии с требованиями п. 3.7 СниП 11-01-95 имеется локальное экспертное заключение Сочинского межрайонного отдела Краснодарской краевой государственной вневедомственной экспертизы от 29.07.2005 с выводами о том, что архитектурно- строительная часть рабочего проекта «административное здание с жилой группой МИГ Хостинского района» отвечает предъявляемым требованиям и рекомендуется к дальнейшей разработке. Для получения сводного заключения заказчику необходимо представить рабочий проект в полном объеме, а также переоформленную правоустанавливающую документацию на право пользования земельным участком. Из материалов дела видно, что административное здание представляет собой 5-этажное строение с мансардой, вписанное в рельеф местности.

Из журнала авторского надзора за строительством административного здания видно, что в 2005-2006 годах с ведения истца осуществлялся авторский надзор за строительством объекта с учетом откорректированной проектной документации. Заключения соответствующих служб направлялись непосредственно директору предприятия.

При таких обстоятельствах суду необходимо было дать оценку поведению участников договора простого товарищества с учетом того, не достигнуто ли между ними соглашение об изменении индивидуализирующих признаков строящегося административного здания, в результате которого стороны договорились о строительстве пятиэтажного здания с мансардой и увеличенной площадью застройки. Из поведения ответчика видно, что он согласовал задание на проектирование, осуществлял контроль за строительством объекта с новой площадью застройки. Поскольку по условиям соглашения именно ответчик должен обеспечить подготовку необходимой документации для принятия объекта в эксплуатацию, суду необходимо было выяснить, принимались ли предприятием необходимые меры для разработки и утверждения измененной проектной документации, продления договора аренды земельного участка, получения сводного экспертного заключения.

Из заключения эксперта видно, что генплан застройки и красные линии согласованы главным архитектором г. Сочи с условием корректировки границ земельного участка по существующей площади без ее изменения. Суд должен был дать оценку этому документу и выяснить, принимались ли ответчиком необходимые меры для заключения договора аренды земельного участка на новый срок с учетом изменения границ отведенного земельного участка. Необходимо установить, представлялись ли ответчиком в порядке выполнения условий соглашения о договоре простого товарищества соответствующие документы в администрацию г. Сочи, имеется ли решение по представленным на согласование документам, какие препятствия существуют в оформлении и сдаче объекта в эксплуатацию и обжаловались ли в случае необходимости действия администрации.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий ***

Судьи ***

При рассмотрении требования о расторжении договора простого товарищества суду необходимо дать оценку поведению участников договора с учетом того, не достигнуто ли между ними соглашения об изменении индивидуализирующих признаков строящегося административного здания, в результате которого стороны договорились о строительстве пятиэтажного здания с мансардой и увеличенной площадью застройки.