Обобщение судебной практики Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа по вопросу приватизации земли за первое полугодие 2008 года.

Обобщение судебной практики
Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа

по вопросу приватизации земли за первое полугодие 2008 года

1. Решение о резервировании земельного участка для государственных или муниципальных нужд, принятое после обращения лица с заявлением о выкупе участка, может являться препятствием для его приватизации в случае, если резервирование осуществлено на основании генерального плана развития населенного пункта либо иной градостроительной документации, касающейся планирования и застройки, утвержденной до обращения заинтересованного лица с заявлением о выкупе земельного участка, из которой следует, что земельный участок предназначен для использования в муниципальных и общественных интересах.

Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с требованием о заключении договора купли-продажи земельного участка под объектом недвижимости.

Решением в иске отказано со ссылкой на то, что истец не доказал факта обращения в администрацию с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка; распоряжением администрации зарезервирован земельный участок.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа решение отменил, дело передал на новое рассмотрение.

По смыслу пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в силу акта соответствующего органа власти о резервировании, утвержденного до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта.

Таким образом, основанием для отказа собственнику недвижимого имущества в приватизации расположенного под объектом недвижимости земельного участка может служить решение о резервировании земельного участка для муниципальных нужд, принятое до обращения лица с соответствующим заявлением. Аналогичное решение, принятое после обращения лица с заявлением о выкупе участка, может являться препятствием для приватизации земельного участка в случае, если резервирование осуществлено на основании генерального плана развития населенного пункта либо иной градостроительной документации, касающейся планирования и застройки, утвержденной до обращения заинтересованного лица с заявлением о выкупе земельного участка, из которой следует, что земельный участок предназначен для использования в муниципальных и общественных интересах.

Между тем распоряжение администрации «О резервировании земельных участков для строительства инженерных коммуникаций» принято после обращения предпринимателя с иском о понуждении заключить договор купли-продажи. Суд не выяснил, когда фактически поступило заявление предпринимателя в администрацию, не установил, имеется ли генеральный план развития населенного пункта либо иная градостроительная документация, касающаяся планирования и застройки, утвержденной до подачи предпринимателем заявления.

2. Отсутствие в кадастровом плане сведений о нахождении земельного участка в зоне округа санитарной охраны курорта не может являться основанием для неприменения к нему режима земель особо охраняемых территорий.

Индивидуальный предприниматель обратился с заявлением о признании незаконным отказа администрации в принятии решения о предоставлении ему в собственность земельного участка.

Решением требования удовлетворены. Суд обязал администрацию изготовить и утвердить проект границ данного земельного участка и направить его заявителю. Судебный акт мотивирован тем, что испрашиваемый земельный участок расположен вне пределов зон санитарной охраны курорта и поэтому может быть предоставлен в частную собственность.

В обоснование указанного вывода суд сослался на заключение геодезического предприятия и указал, что согласно кадастровому плану участок относится к землям поселений и находится в центре жилой застройки, территория которого не может быть полностью отнесена к особо охраняемым природным территориям.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа решение отменил, дело направил на новое рассмотрение с указанием следующего. Суду необходимо исследовать вопрос о том, находится ли участок в границах зон санитарной охраны курорта федерального значения, обратить внимание на то обстоятельство, что отсутствие в кадастровом плане сведений о нахождении земельного участка в зоне округа санитарной охраны курорта не может являться основанием для неприменения к нему режима земель особо охраняемых территорий в силу статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, а также учесть, что в соответствии со статьей 94 Кодекса к землям особо охраняемых территорий, ограниченным в обороте в силу статьи 27 Кодекса, относятся не только земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов, но и земли природоохранного, рекреационного, историко-культурного назначения, иные особо ценные земли в соответствии с Кодексом, федеральными законами.

Суд неправомерно не принял в качестве доказательств, подтверждающих нахождение испрашиваемого участка в границах зон санитарной охраны курорта письмо Управления Росприроднадзора, в то время как Росприроднадзор является органом, осуществляющим ведение кадастра земель особо охраняемых природных территорий.

3. Выкупная цена земельного участка должна определяться на основании нормативных правовых актов, действующих на дату заключения договора купли-продажи либо принятия судебного акта о понуждении уполномоченного органа заключить такой договор.

Истец обратился в администрацию с заявлением о выкупе земельного участка.

Решением признан незаконным отказ администрации в выкупе обществом названного земельного участка. Суд обязал администрацию в двухнедельный срок направить обществу договор купли-продажи земельного участка.

Администрация и общество не заключили договор купли-продажи. Общество, полагая, что имеет право приобрести земельный участок по цене, определенной на дату его обращения с заявлением о выкупе земельного участка, обратилось с иском в арбитражный суд.

Решением, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе общество ссылается на то, что суды не приняли во внимание, что вступившими в законную силу решениями установлено нарушение администрацией права общества на своевременное приобретение в собственность земельного участка. Учитывая это обстоятельство, цена земли должна определяться на момент первоначального обоснованного обращения общества с заявлением о приобретении в собственность земельного участка под объектами недвижимого имущества.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа оставил кассационную жалобу без удовлетворения.

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения. Согласно статье 424 Кодекса в предусмотренных законом случаях применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченным на то государственным органом.

Учитывая изложенное, суды пришли к правильному выводу о том, что выкупная цена земельного участка должна определяться на основании нормативных правовых актов, действующих на дату заключения договора купли-продажи либо принятия судебного акта о понуждении уполномоченного органа заключить такой договор.

При таких обстоятельствах у судов отсутствовали основания для удовлетворения иска общества о признании права на приобретение земельного участка в собственность по цене, определенной на дату его обращения с заявлением о выкупе участка.