Обобщение судебной практики Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа по спорам о праве собственности за первое полугодие 2008 года.

Обобщение судебной практики
Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа

по спорам о праве собственности за первое полугодие 2008 года

1. Требование покупателя о признании права собственности на приобретенный по договору купли-продажи объект недвижимости при невозможности регистрации перехода такого права по причине ликвидации продавца суд рассматривает как требование о государственной регистрации, самостоятельно квалифицируя правовое основание иска. В качестве ответчика по такому делу может быть привлечен орган местного самоуправления по месту расположения спорного объекта, поскольку в силу статьи 225 Гражданского кодекса Российской Федерации он имеет право на приобретение бесхозяйной недвижимой вещи.

Общество обратилось с иском к администрации муниципального образования о признании права собственности на здание. Основанием для предъявления иска послужили отсутствие государственной регистрации права собственности на объект недвижимости за продавцом, его ликвидация и необходимость государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

Решением, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в иске отказано. Судебные акты мотивированы тем, что между сторонами отсутствует спор о праве, иск предъявлен к ненадлежащему ответчику.

В кассационной жалобе общество указывает, что договор купли-продажи здания исполнен сторонами, истец обратился в арбитражный суд в связи с ликвидацией контрагента по договору, иск предъявлен к органу местного самоуправления по месту расположения спорного объекта, так как в силу статьи 225 Гражданского кодекса Российской Федерации муниципалитет имеет право на приобретение бесхозяйной недвижимой вещи в порядке, предусмотренном законодательством. В материалы дела представлены доказательства, подтверждающие наличие у продавца права собственности на спорный объект.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа кассационную жалобу удовлетворил, отменив решение и постановление апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Исходя из содержания норм Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» стороны по договору, предметом которого является недвижимость, должны совместно обратиться в регистрирующий орган с заявлением о регистрации перехода прав. Судебные инстанции установили, что продавец, получив по сделке стоимость имущества, не производил указанных действий, уклоняясь тем самым от регистрации перехода права.

Суды установили, что сделка купли-продажи имущества исполнена, несоответствий данной сделки закону и иным нормативным правовым актам не выявили.

В силу статей 8, 153, 218, 223 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка купли-продажи, не имеющая признаков недействительности и незаключенности, порождает у покупателя право потребовать от продавца совершения действий по регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

Согласно пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации при уклонении одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

У суда нет оснований считать, что у продавца отсутствовало право собственности на спорное имущество, а следовательно, и право на его отчуждение.

Покупатель, фактически владея приобретенным имуществом в течение длительного времени и неся бремя его содержания, выбрал надлежащий способ защиты гражданских прав, обратившись с иском о признании права собственности, поскольку указанное решение является основанием для государственной регистрации права собственности.

Суд кассационной инстанции посчитал возможным разрешить спор по существу путем удовлетворения заявленных обществом требований.

2. Действия главы муниципального образования об отмене своего постановления о внесении имущества в уставный капитал хозяйственного общества влекут юридические последствия, связанные с изъятием имущества в административном порядке. Указанные действия неправомерны, если возврат приводит к негативным последствиям для общества и кредиторов, влекут его ликвидацию либо несостоятельность (банкротство). Для применения реституции требуется судебное решение, так как неустранимые нарушения, допущенные при создании общества, могут являться основанием для его ликвидации в порядке статьи 61 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным постановления главы администрации, которым отменено ранее принятое этим же органом постановление «О внесении муниципального имущества в качестве вклада в уставный капитал общества».

Решением оспариваемое постановление признано недействительным. Судебный акт мотивирован тем, что спорное имущество передано муниципальным образованием в качестве вклада в уставный капитал при учреждении общества и является его собственностью. Указанная сделка не признана недействительной в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, в связи с чем изъятие у общества производственной базы путем отмены ранее принятого акта о внесении этого имущества в уставный капитал общества недопустимо.

Постановлением апелляционной инстанции решение суда отменено, в удовлетворении заявления общества отказано на основании того, что сделка по внесению муниципального имущества в уставный капитал общества является ничтожной, а соответствующее постановление главы города − недействительным как принятое с нарушением законодательства о приватизации. Таким образом, глава администрации правомерно отменил свое постановление о внесении муниципального имущества в уставный капитал акционерного общества.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановление апелляционного суда отменил, решение суда оставил в силе, указав следующее.

Общество является коммерческой организацией, не созданной в процессе приватизации и обладающей имуществом на праве частной собственности. Доказательства включения спорного имущества в программу приватизации муниципального имущества не представлены.

Суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что постановление о внесении муниципального имущества в уставный капитал общества не соответствует законодательству о приватизации. Сделка по внесению муниципального имущества в уставный капитал общества является ничтожной в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 44 Федерального закона от 28.08.95 № 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» решения органов местного самоуправления и должностных лиц местного самоуправления могут быть отменены органами и должностными лицами, их принявшими, либо признаны недействительными по решению суда. Основываясь на необходимости контроля за соблюдением действующего законодательства при осуществлении публичных функций, компетентный орган местного самоуправления, его должностное лицо в порядке самоконтроля вправе отменить ранее принятый правовой акт.

Вместе с тем, признавая правомерными действия главы города об отмене своего постановления о внесении муниципального имущества в уставный капитал акционерного общества, суд апелляционной инстанции не учел, что указанные действия влекут юридические последствия, связанные с изъятием в административном порядке имущества у общества.

Спорное имущество внесено в качестве вклада в уставный капитал до создания системы регистрационных органов, осуществляющих государственную регистрацию перехода права собственности, поэтому с момента регистрации акционерного общества, оно считается приобретшим право собственности на имущество, переданное в качестве вкладов его учредителями (пункт 3 статьи 213 Гражданского кодекса Российской Федерации). Совершив сделку по передаче имущества в уставный капитал общества, глава администрации не имел полномочий на расторжение указанной сделки в одностороннем порядке либо применение последствий ее недействительности во внесудебном порядке. Суд первой инстанции правомерно сделал вывод о несоответствии закону оспариваемого акта и о нарушении охраняемых законом интересов общества и его кредиторов. В случае ничтожности сделки по внесению имущества в уставный капитал хозяйственного общества, для применения реституции требуется судебное решение, так как неустранимые нарушения, допущенные при создании общества, могут являться основанием для его ликвидации в порядке статьи 61 Гражданского кодекса Российской Федерации; рассматривая соответствующий спор, суд вправе отказать в истребовании вклада (имущества), если возврат приводит к негативным последствиям для общества и кредиторов, влечет его ликвидацию либо несостоятельность (банкротство).

С учетом изложенного заявленные требования общества обоснованно удовлетворены судом первой инстанции на основании статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации.

3. Если в отношении одного объекта недвижимости заключено несколько договоров купли-продажи, иск о регистрации перехода права собственности к одному из таких покупателей должен рассматриваться с учетом требований статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд должен выяснить, кому из покупателей передана спорная недвижимость.

Индивидуальный предприниматель (далее − предприниматель) обратился в арбитражный суд с иском к обществу о признании права собственности на объекты недвижимого имущества.

Необходимость обращения в суд вызвана отсутствием у общества правоустанавливающих документов на спорные объекты.

Решением иск удовлетворен на том основании, что право собственности перешло к предпринимателю на основании заключенного с обществом договора купли-продажи. Право собственности общества на спорное имущество подтверждено постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа по другому делу, в котором оспорены договоры купли-продажи, заключенные обществом и фирмой (далее - постановление ФАС СКО).

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

Организация обратилась с кассационной жалобой в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку она не привлекалась к участию в деле. Заявитель жалобы ссылается на то, что постановление ФАС СКО не содержит выводов о принадлежности спорных объектов на праве собственности обществу. Указанным постановлением лишь признаны недействительными договоры, заключенные обществом и фирмой. На момент принятия обжалуемого решения рассматривался иск о признании права собственности организации к обществу.

В качестве основания возникновения права собственности на спорное имущество организация указывает на соглашение об отступном, заключенное с обществом в целях частичного погашения долга последнего перед организацией.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа решение отменил, дело передал на новое рассмотрение, указав следующее.

Признавая по настоящему делу право собственности на спорное имущество за предпринимателем, суд первой инстанции принял во внимание договор, заключенный обществом и предпринимателем, и сослался на постановление ФАС СКО как на доказательство наличия у общества (продавца) права собственности на переданное по договору купли-продажи имущество. Однако в рамках названного дела рассмотрены требования о признании недействительными договоров купли-продажи спорного имущества, заключенных обществом и фирмой, и обязании возвратить имущество обществу.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах. Следовательно, у сторон недействительной сделки отсутствует необходимость предоставлять доказательства наличия прав на предмет реституции. Целью реституции является восстановление положения, существовавшего до заключения сделки, а не установление прав и титулов на имущество. При отсутствии доказательств наличия прав на спорное имущество как у стороны по недействительной сделке, так и у других лиц, вещь возвращается истцу (стороне по сделке) только в силу того, что оно было им же ранее передано другой стороне по сделке (буквальное толкование статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации), если не имеется иных препятствий к осуществлению реституции. Таким образом, сам по себе факт удовлетворения требований о признании недействительными договоров купли-продажи спорного имущества и возвращения его продавцу не может свидетельствовать о наличии у него права собственности на это имущество.

Поскольку на момент вынесения обжалуемого решения в арбитражном суде рассматривался спор между организацией и обществом о принадлежности спорного имущества организации на основании соглашения об отступном, вывод о принадлежности того же имущества предпринимателю по договору купли-продажи преждевременен и затрагивает интересы организации.

В силу статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, − тот, кто раньше предъявил иск. Данные обстоятельства суд не исследовал, факт нахождения имущества во владении предпринимателя не установил.

4. В соответствии с пунктом 2 статьи 354 Гражданского кодекса Российской Федерации ипотека в отношении имущества прекращается лишь в тех случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке (виндикация) на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо.

Банк обратился в арбитражный суд с заявлением к регистрационной службе о признании незаконным ее отказа в восстановлении регистрационной записи об ипотеке недвижимого имущества.

Решением суд обязал регистрационную службу восстановить запись об ипотеке, признав отказ в восстановлении записи неправомерным, так как судебный акт (решение суда общей юрисдикции), во исполнение которого регистрационная запись о договоре ипотеки погашена, отменен надзорной инстанцией.

Постановлением апелляционной инстанции решение отменено, банку в удовлетворении заявления отказано, на регистрационную службу возложена обязанность по исключению из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним восстановленной записи об ипотеке. Судебный акт мотивирован тем, что договор залога, заключенный между банком и залогодателем, ничтожен, поскольку заложенное имущество не принадлежало залогодателю, в связи с этим отказ в восстановлении записи об ипотеке не нарушает законных прав банка.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановление апелляционного суда отменил, решение оставил в силе со ссылкой на следующее.

Рассматривая требования банка о признании незаконным отказа в восстановлении регистрации договора ипотеки, апелляционная инстанция неправильно применила специальные нормы материального закона, регулирующие данные отношения.

Согласно пункту 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 6 Федерального закона от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) ипотека может быть установлена на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Договор ипотеки, не соответствующий данному требованию, ничтожен. В рассматриваемом случае специальной нормой, направленной на защиту интересов залогодержателя и обеспечение стабильности экономических отношений, предусмотрены иные последствия ничтожности ипотеки, если сделка недействительна ввиду отсутствия у залогодателя прав на заложенное имущество.

В соответствии с пунктом 2 статьи 354 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 42 Закона об ипотеке в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается.

Таким образом, законодательством предусмотрено, что и недействительный залог порождает у залогодержателя право обращения взыскания на заложенное имущество, если только собственник в установленном федеральным законом порядке, т. е. путем предъявления виндикационного иска, не изымет его у залогодателя.

Непосредственно из содержания Закона об ипотеке также следует, что виндикационный иск в отношении заложенного имущества должен предъявляться, в отступление от общего правила, даже в том случае, когда владение залогодателем не осуществляется и фактически перешло от него к собственнику в результате злонамеренного соглашения этих лиц в целях причинения ущерба залогодержателю. Иначе не может быть достигнута основная цель, преследуемая указанными специальными нормами − защита интересов залогодержателя.

Из свидетельства о государственной регистрации права следует, что право собственности на спорное имущество зарегистрировано за гражданином. Однако с учетом изложенных выводов при отсутствии доказательств истребования имущества его собственником в порядке статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации данное обстоятельство не может служить препятствием для признания отказа в восстановлении регистрационной записи об ипотеке незаконным.

Действия по аннулированию регистрационной записи не имели правовых оснований и были произведены только лишь на основании судебного акта, признанного не соответствующим закону и отмененного вышестоящей инстанцией суда общей юрисдикции.

5. Принятие решения органом субъекта федерации о передаче в порядке статьи 85 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в муниципальную собственность имущества, находящегося в хозяйственном ведении государственного предприятия, невозможно без соответствующего согласия государственного предприятия.

Администрация города обратилась в арбитражный суд с требованием признать незаконным бездействие правительства края, выразившееся в несовершении действий по передаче в собственность муниципального образования имущества, необходимого для водоснабжения города; обязать правительство края безвозмездно передать в муниципальную собственность спорное имущество.

Решением в удовлетворении заявления отказано. Суд исходил из того, что для передачи спорных объектов в муниципальную собственность необходимо согласие органа государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации и предприятия, в хозяйственном ведении которого находится спорное имущество.

Постановлением апелляционной инстанции решение отменено, бездействие правительства края признано незаконным, на правительство возложена обязанность передать в муниципальную собственность краевое имущество, необходимое для восстановления водоснабжения в границах города. Ответчик не принял необходимых мер для исполнения закона в указанный срок.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановление апелляционного суда отменил, указав на неправильное применение судом норм материального права, оставил в силе решение.

Согласно части 11 статьи 154 Федерального закона от 22.08.2004 № 122-ФЗ
«О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации"» (далее - Закон от 22.08.2004 № 122-ФЗ) решения о передаче имущества из собственности субъектов федерации в муниципальную собственность принимаются уполномоченными органами субъектов федерации. Этими решениями утверждаются перечни передаваемого имущества либо перечни передаваемых государственных предприятий, право собственности на которые переходит к другому собственнику. Решения органов субъектов федерации являются основаниями возникновения права собственности на имущество, включенное в утвержденные перечни. Передача имущества, закрепленного за государственными предприятиями, может быть осуществлена исключительно с согласия указанных предприятий. В этом случае от передающей стороны передаточный акт подписывается уполномоченным лицом предприятия. Перечень документов, необходимых для принятия решения о передаче имущества из собственности субъекта федерации в муниципальную собственность, устанавливается Правительством
Российской Федерации.

Из приведенной нормы следует, что воля законодателя, выраженная в пункте 3 части 1 статьи 85 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», направлена прежде всего на передачу в муниципальную собственность находящегося в собственности субъекта федерации имущества, не переданного в хозяйственное ведение государственных предприятий, а для передачи имущества, находящегося в хозяйственном ведении, требуется дополнительное условие − согласие указанных предприятий, при отсутствии которого уполномоченный орган субъекта федерации не может принять решение о передаче имущества и утвердить его перечень. Признание в этой ситуации субъекта федерации бездействующим не соответствует буквальному содержанию и правовому смыслу приведенных норм.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.06.2006 № 374
«О перечнях документов, необходимых для принятия решения о передаче имущества из федеральной собственности в собственность субъекта Российской Федерации или муниципальную собственность, из собственности субъекта Российской Федерации в федеральную собственность или муниципальную собственность, из муниципальной собственности в федеральную собственность или собственность субъекта Российской Федерации» (далее − постановление Правительства РФ № 374) к необходимым для принятия решения документам, в частности, отнесены предложение органа государственной власти субъекта Российской Федерации о передаче имущества субъекта в муниципальную собственность и согласие (письмо) государственного предприятия на передачу имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения.

Суд первой инстанции обоснованно применил к возникшим правоотношениям не только статью 85 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», но и часть 11
статьи 154 Закона от 22.08.2004 № 122-ФЗ, а также постановление Правительства Российской Федерации от 13.06.2006 № 374.

В постановлении от 30.06.2006 № 8-П применительно к передаче государственной собственности субъектов Российской Федерации в федеральную собственность Конституционный Суд Российской Федерации указал, что по смыслу положений части 11 статьи 154 Федерального закона от 22.08.2004 № 122-ФЗ безвозмездная передача государственной собственности предполагает необходимость согласованных действий соответствующих органов государственной власти Российской Федерации и органов государственной власти субъектов Российской Федерации. Тем самым федеральный законодатель, обеспечивая во исполнение предписаний Конституции Российской Федерации баланс интересов Российской Федерации и интересов ее субъектов, исключил возможность принятия федеральным органом исполнительной власти решения о безвозмездной передаче того или иного имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации, в федеральную собственность в одностороннем порядке. Суд первой инстанции указал, что изложенная в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации позиция применима и к правоотношениям по передаче имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, в муниципальную собственность. Этот вывод соответствует резолютивной части постановления от 30.06.2006 № 8-П, в которой указано, что конституционно-правовой смысл положений части 11 статьи 154 Федерального закона от 22.08.2004 № 122-ФЗ, выявленный в указанном постановлении, является общеобязательным и исключает любое иное их истолкование в правоприменительной практике.

Таким образом, односторонней инициативы муниципального образования недостаточно для реализации положений статьи 85 Закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ
«Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». Для этого необходима совместная с субъектом Российской Федерации, а в соответствующих случаях и с государственным предприятием, процедура согласования и определения конкретных имущественных объектов, которые действительно необходимы для выполнения задач, стоящих перед местным самоуправлением.

Суд апелляционной инстанции не учел названных особенностей во взаимоотношениях спорящих сторон, что, в частности, привело к принятию неисполнимого решения, предписывающего передать индивидуально не определенное имущество.